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行业会计

  • 电网经营行业产品成本核算制度解析

    近日,财政部根据《中华人民共和国会计法》、企业会计准则和《企业产品成本核算制度(试行)》等有关规定,制度并发布了《企业产品成本核算制度——电网经营行业》,主要适用于拥有输电网、配电网运营权,提供输配电服务的电网经营企业。同时,有配电业务的售电公司,其配电业务参照执行。 学习掌握本制度,应着重关注一下六个方面的问题: [b]1、制度中涉及的产品是什么?[/b] 本次发布的制度所称的产品,是指电网经营企业生产经营活动中提供的输配电服务。 输配电服务成本,是指电网经营企业为输送和提供电能在输配环节所发生的成本支出,主要包括与输配电网络及设备运行、维护等直接相关成本及间接分配计入的成本。 [b]2、输配电服务成本核算步骤[/b] (1)按照电压等级合理确定成本核算对象; (2)根据实际管理层级,设置成本中心; (3)在成本中心下分电压等级设置成本项目,将相关直接成本费用要素归集至相应直接成本项目;同时,在成本中心下设置间接成本项目,将相关间接成本费用要素归集至相应间接成本项目。 (4)对间接成本项目归集的各项间接成本费用要素,选择科学、合理的分配基础,将其分配至不同电压等级,计入成本核算对象成本。 [b]3、产品成本核算项目及其归集[/b] 电网经营企业根据行业特点,通常设置“生产成本—输配电成本”等会计科目,按照成本项目归集成本费用要素,对成本费用要素进行明细核算。 电网经营企业产品成本项目主要包括: (1)固定资产折旧,是指电网经营企业对输配电业务相关专用固定资产计提的折旧费。 将提供输配电业务相关固定资产按照规定折旧方法计提并可直接计入相应电压等级的折旧费,直接归集到成本中心下相应电压等级的固定资产折旧成本项目。 (2)直接材料,是指电网经营企业输配电业务直接耗用的材料费。 将输配电业务直接耗用的相关材料成本,直接归集到成本中心相应电压等级的直接材料成本项目。 (3)直接人工,是指电网经营企业向直接从事输配电业务的职工支付的人工费。 将输配电业务直接耗用的相关人工费,直接归集到成本中心相应电压等级的直接人工成本项目。 (4)其他运营费用,是指电网经营企业为正常输配电业务发生的除以上成本因素外的其他各项间接费用。主要包括折旧费、人工费、修理费、输电费、委托运行维护费、电力设施保护费、租赁费、财产保险费、安全费、检测费、劳动保护费、办公费、水电费、差旅费、会议费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、车辆使用费、其他费用等。 对无法直接归集计入相应电压等级的费用,归集到成本中心的其他运营费用成本项目。 [b]4、关注成本核算项目下的成本费用要素[/b] 电网经营企业产品成本费用要素主要包括: (1)折旧费,是指电网经营企业对输配电业务相关的固定资产,按照规定的折旧方法计提的费用。 (2)材料费,是指电网经营企业输配电业务耗用的消耗性材料、电能计量装置、事故备品、燃料和动力等费用。 (3)人工费,是指电网经营企业从事输配电业务的职工发生的薪酬支出,包括工资及津补贴、福利费(含辞退福利)、社会保险费用、住房公积金、工会经费和职工教育经费,以及发生的劳务派遣费及临时用工薪酬支出等。 (4)修理费,是指电网经营企业在维护电网运行安全、保证电能输配过程中发生的相关修理费用。 (5)输电费,是指电网经营企业为输送、购入或备用电力而支付给其他电网经营企业的过网费。 (6)委托运行维护费,是指电网经营企业委托其他单位进行电网运行维护、设备设施运行维护等发生的费用。 (7)电力设施保护费,是指电网经营企业为保护输配电设施而发生的电力设施标识费、补偿费、护线费等。 (8)租赁费,是指电网经营企业为输配电业务采用经营性租赁方式租入资产支付的费用,主要包括房屋及建筑物租赁费、通讯线路租赁费、无线电频率占用费、设备租赁费、车辆及车位租赁费等。 (9)财产保险费,是指电网经营企业为与输配电业务相关设备、车辆、房屋建筑物等资产投保所发生的保费支出。 (10)安全费,是指电网经营企业的改造和维护安全防护设备、设施支出,配备必要的应急救援器材、设备和工作人员安全防护物品支出,重大危险源、重大事故隐患的评估、整改、监控支出等。 (11)检测费,是指电网经营企业根据法律法规和生产经营需要,对各类精密设备、仪器仪表、计量装置等进行检测、检定发生的费用。 (12)劳动保护费,是指电网经营企业为从事输配电业务的职工提供劳动保护用品发生的费用。 (13)办公费,是指电网经营企业为输配电业务发生的办公费用。包括办公用品及杂费、报纸杂志及图书费、印刷费、邮电费、办公通信费、办公设施耗材及维修费、气象服务费等。 (14)水电费,是指电网经营企业为输配电业务耗用的水、电、煤气费用等。 (15)差旅费,是指电网经营企业从事输配电业务的职工因公出差发生的住宿费、交通费、出差交通意外伤害险、住勤补贴等费用。 (16)会议费,是指电网经营企业为输配电业务召开或参加会议发生的费用。 (17)低值易耗品摊销,是指电网经营企业为输配电业务耗用的不能作为固定资产的各种生产及办公用工器具、物品的摊销费用。 (18)无形资产摊销,是指电网经营企业为输配电业务使用的专利权、非专利技术、土地使用权等无形资产,按规定进行摊销的费用。 (19)车辆使用费,是指电网经营企业为输配电业务发生的车辆修理、年检、停车、过桥过路、燃油、清洁等费用。 (20)其他费用,是指不能列入以上各项成本费用要素的其他费用要素。 [b]5、其他运营费用的分配要关注[/b] 对于不能直接归集到相应电压等级的费用,由电网经营企业月末按照合理的分摊方法分配至相应电压等级输配电服务。分摊方法一经确定,不得随意变更。 (1)折旧费、材料费、修理费等与资产相关程度较高的成本,可按照上年末各电压等级的电网固定资产原价或其他合理分摊基础,按月度进行分配结转;年末,按照当年实际加权各电压等级电网固定资产原价或其他分摊基础,进行调整。 (2)人工费等成本费用,可按照上年度各电压等级输送电量(售电量)等分摊基础,进行分配;年末,按照当年各电压等级实际输送电量(售电量)等分摊基础,进行调整。 [b]6、产品成本的结转[/b] 输配电成本应按月度进行分配和结转,通过直接计入与分配计入成本的方式形成不同电压等级的成本。 其中,将其他运营费用中分摊的折旧费结转至成本中心下相应电压等级的固定资产折旧成本项目;将其他运营费用中分摊的其他成本费用结转至成本中心下相应电压等级的其他运营费用成本项目。 [color=#ff0000]本文为大禹会计网原创文章,转载请注明出处,或请联系[email]dayukuaiji@163.com[/email][/color] ...

    2018-01-22
  • 电商行业做账实务 会计须知道

    21世纪信息产业蓬勃发展,作为一种新型交易方式,电子商务随之应运而生、发展到日趋成熟。电子商务的经济效益也日益显著,逐渐取代传统交易成为一种流行的交易方式。 由于计算机技术、网络技术和通讯技术的发展,电子商务也随之变成当下最受年轻人喜爱和欢迎的一种商务方式。电商以其便捷、方便、高效和多样选择性的特色,逐渐成为当下新一代较为主流的一种商业方式。在电子商务环境下,生产者的生产将按市场需求来进行,其销售将借助于计算机和网络来完成。中小企业如何在良好的市场前景中实现低成本、高效益,成本控制成为关键的环节之一。 那么,在电商大背景之下,成本会计该如何做账呢? 一、电商成本构成 电商成本主要分成以下四个方面:平台固定成本、运营成本、货品成本和人员成本。 1.平台固定成本(Rental cost) 此部分属于电商运营的基建成本,对于天猫运营商来讲,R指的是保证金、技术服务年费、实时划扣技术服务费。 2.运营成本(Operating cost) 此部分属于电商运营的扩展建设成本,我们把它划分为硬运营成本和软运营成本。 (1)硬运营成本:所谓的硬运营成本指的是电商运营中所需要的一次性或稳定固定额度的硬件或后端软件的成本。如CRM系统、ERP系统等软件或打印机、扫码枪等硬件购置成本。 (2)软运营成本:所谓的软运营成本指的是电商运营所需要做的推广投入。现今主流的推广模式有四种:CPC(按点击效果付费)、CPM(按展现付费)、CPT(单位时长付费)、CPS(按效果付费)。 3.货品成本(Goods cost) 此部分属于电商运营的核心元素成本,主要包含货品净成本、库存积压成本、仓库管理成本、货品残损成本等。 4.人员成本(Personnel cost) 此部分属于电商运营的支撑元素成本,主要包含员工成本、场地成本、管理成本、办公设备成本等。 二、电商行业成本会计的账务处理 1.生产费用的归集范围缩小,给传统的标准成本控制或定额成本控制带来挑战。在传统的制造系统下,凡是生产经营过程中发生的与产品生产有关的费用均属生产费用,其中,直接材料、直接人工费用直接计入产品成本。而电子商务环境下采用的适时生产系统实施零存货、零缺陷,强调无附加价值作业时间的彻底消除,不把有关存货的费用、劣质品的加工改造费用和其他费用作为正常的生产费用,而是将他们和生产过程中发生的各种损失一样看待,视为生产过程中的浪费。也就是说,适时生产条件下生产费用的归集范围比传统成本会计中生产费用的归集范围要小。这将使传统的以差异分析为主要内容的定额成本制度和标准成本制度不能有效地控制成本。 因为,一是传统的标准或定额成本中很多正常的生产成本,如存货费用、劣质品的加工改造费用等,在适时生产中被视为浪费。二是定额成本或标准成本制度鼓励产生有利差异的做法可能损害适时生产系统的目标,如采购人员为获得有利的价格差异,可能会购买劣质原材料或大批采购以获取折扣利益;生产车间为获取有利的人工效率差异,可能会片面追求大批量生产等等,这必然导致废料、劣质品或存货的增加,从而与适时生产系统全面质量管理及零存货的目标相悖。 2.直接费用与间接费用之间发生了相互转化的趋势,产品成本构成比例发生了变化。电子商务环境下,采用适时生产系统大大提高了成本归集的功能,使直接费用和间接费用之间产生了相互转化的趋势。 一方面,单元式的生产代替了部门结构式的生产,产品生产所需的全部加工程序都在一个制造单元内完成,多技能的工人代替了专业化的工人,分散的保障服务代替了集中化的服务。这使得同一制造单元内发生的与该单元经营直接相关的成本,包括那些传统上被认为是间接费用的设备修理、维护和折旧、物料消耗等费用均可以直接归属于该单元内生产的产品,大大提高了产品成本的可归属性。这样将有利于企业正确计算产品成本,有利于管理当局据以作出具有充分技术经济根据的决策。 另一方面,在电子商务环境下,机器人和电脑辅助生产系统在许多工作上已经取代了人工,在产品成本中直接人工成本所占的比重大大减少,从传统制造环境下的20%~40%降到了不足5%,而制造费用所占的比重大大提高,适时生产系统简化了工序,减少了分工,这和作业流程电脑化、生产过程信息化一起,使得由少数人控制不同单元的作业成为可能。在这种趋势下,不但人工成本的比重大大下降,而且它和产品生产的关系也逐步由直接变为间接,再按直接人工成本分配间接费用显然已不合时宜。 3.对成本决策方法的影响。确定经济订货量是进行存货成本决策的主要方法。利用经济订货量计算公式所确定的经济订货量水平能使全年存货的取得成本和储存成本之和达到最低。但在适时生产系统条件下,“经济订货量”的方法已不能存在。这是因为适时生产系统要求企业实现零存货,要求每日订货的到达量与每日生产需用量相等,材料每日生产的需要量就是最优订货量,经济订货量方法失去了原有的应用基础和条件。 4.对产品成本计算方法的影响。在适时生产系统中,企业的供、产、销各环节都实现或几乎实现了零库存,这意味着企业不存在期初、期末存货的成本,本期发生的期间成本就是本期所生产产品的成本。由于生产费用无须人为地在完工产品和在产品之间进行分配,产品成本的计算变得极为简单,分步法将大大简化。另外,由于适时生产系统采用制造单元组织生产,生产费用将更多地按制造单元而不是按产品批次进行归集。生产批量的缩小也使得为每批产品设置成本计算单已不切实际,因此,分批法的应用将受到限制。 在电子商务环境下,强调产品的个性化,即产品的生产由工业经济时代的生产导向型转变为市场导向型,生产和经营厂商要根据市场需要组织生产和经营。产品的个性化导致产品生产工艺、原材料消耗的结构和数量、生产工时各不相同。这种生产品种的多样化与传统工业经济中的产品单一化和批量生产发生了根本性的变化,这就使得传统成本会计中的分类法、分批法、分步法等方法不能适应新的要求。 5.对成本报表的影响。成本报表是内部报表,主要服务于企业内部管理。在电子商务环境下,由于网络技术的高度发达,新建立的网络财务系统对企业发生的网上交易等经济业务,可以及时生成会计信息,企业在任何时点均可提交满足管理者需要的适时成本报表,为企业管理者及时作出成本预测、成本决策提供依据。 6.对成本会计人员的影响。未来的会计人员将充当管理顾问的角色,其任务是为管理部门收集、过滤、分析经济资料,并解释信息。电子商务信息的传递与处理均要通过对计算机的操作来完成,这就要求成本会计人员既是一名出色的计算机操作员,又是一名高水准的会计师,并能熟练运用各种会计软件。 ...

    2017-11-20
  • 房企利息支出注意不要混同财务费用

    房地产行业会计核算的税会差异较多,导致税收风险点也较多。把利息支出混同于财务费用,减少了当期预缴企业所得税,颇有点“随心所欲”的样子。 症状:利息支出混同财务费用 某市地税局发现,A房地产企业销售的房地产,2016年5月份开始交付使用,2016年5月之前处于销售未完工开发产品状态。该企业2014年预缴企业所得税时,财务费用扣除金额为1665万元,2015年财务费用扣除金额为2250万元,2016年前5个月,财务费用扣除金额为932万元。从这一数据分析,A房地产企业财务费用扣除金额呈现逐年增加的态势。 经查阅A房地产企业科目余额表和相关记账凭证发现,该企业在开发间接费用中,以手续费、利息和资金使用费等项目列支利息支出,财务费用科目列支金额实际为0,而在预缴企业所得税时做了调整,利息支出全部以财务费用的名义作了税前扣除。 诊断:企业税务处理过于随意 把利息支出混同于财务费用,A房地产企业怎么想的? 《企业所得税法实施条例》第三十七条规定,企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本,并依照本条例的规定扣除。由此可见,房地产开发企业完工前绝大部分利息支出应当资本化,只有借款辅助费用和不能归属于开发产品的财务费用性质的利息支出,才能在当期税前扣除,所以可以当期扣除的财务费用金额应当较小。 其实,财务费用性质的利息支出有明确规定。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税函〔2009〕31号,以下简称31号文件),房地产开发企业销售未完工开发产品,企业所得税应按照预计计税毛利率法在开发产品完工前预缴,而期间费用(包括财务费用、销售费用、管理费用)、已销开发产品计税成本、营业税金及附加和土地增值税应在发生当期扣除。 在同企业财务人员约谈时,企业财务人员认为,2013年该企业取得商品房预售许可证,已经达到法律意义上的预定可销售状态,不属于建造期间。故2014年~2016年度发生的借款费用不属于资本化的范畴,可作为财务费用当期扣除。对此,税务机关并不认同。 一方面,依据31号文件,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。A房地产企业选择按照预计计税毛利率的方法预缴企业所得税,说明企业已经自行判定销售的是未完工开发产品,处于开发产品建造期间,与其“达到预定可销售状态”的说法自相矛盾。 另一方面,依据《城市房地产管理法》,商品房预售许可证的办理条件为:取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。依据31号文件,除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;开发产品已开始投入使用;开发产品已取得了初始产权证明。据此判断,企业虽然取得了商品房预售许可证,但并不符合上述条件中的任何一条,所以企业所述“达到预定可销售状态”的说法,并不符合规定。企业把本该资本化的利息支出费用化,其实是为了提早扣除缓解资金压力。显然,这种做法侵蚀了税基。 综上,税务机关判定A房地产企业2014年~2016年5月销售的是未完工开发产品,发生的借款利息支出属于建造开发产品、建造期间发生的借款费用,应当资本化,不能以期间费用的名义当期税前扣除。 处方:全面系统理解税收法规 需要提醒的是,企业不能仅依据个别税收政策文件的个别条文作财务处理和税务处理,而应当注意法律法规、企业财务准则、税收征管法及相关具体税收政策文件的关联性。对税务机关来说,应该对房地产开发企业隐含的此类税收风险重点关注,必要时可实施行业风险筛查,以提升整个行业的税法遵从度。 ...

    2017-09-12
  • 第三方物流行业会计政策参考案例(原尚物流)

    [b][font=微软雅黑][size=12pt]【转载者注】[/size][/font][/b][font=微软雅黑][size=12pt]近日刚刚拿到IPO批文的广东原尚物流股份有限公司是第三方物流行业内具有一定综合竞争优势的企业(主要为汽车整机厂及其供应商提供零部件干线运输、配送、仓储、品质检验、流通加工以及包装等全方位、一体化的综合物流服务),其招股说明书中详细描述了公司的收入和成本确认的相关会计政策,可作为第三方物流行业会计政策的参考案例。[/size][/font] [b][font=微软雅黑][size=12pt]一、[/size][/font][/b][b][font=微软雅黑][size=12pt]收入确认的具体方法[/size][/font][/b][b] [/b] [font=微软雅黑][size=12pt]公司各类收入确认的具体时点和依据见下:[/size][/font] [table=98%][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]收入种类[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]确认时点[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]确认依据[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]运输配送服务收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]运输服务已经提供完毕,被运输货物已运至接受客户指定交货地点并经接收方验收后,该业务收入的金额能够可靠计量,在相关的经济利益很可能流入、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时确认收入的实现。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]月末公司根据公司与客户双方确认的结算单金额确认收入。收入结算单按照当月完成的运输车次或者运输量、约定的结算价格制作。[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]装卸收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]在装卸业务提供完毕,并经劳务接受方确认后,该业务收入的金额能够可靠计量,在相关的经济利益很可能流入、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时确认收入的实现。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]月末公司根据公司与客户双方确认的结算单金额确认收入。收入结算单按照当月完成的装卸量、约定的结算价格制作。[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]仓储服务收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]仓储业务提供完毕,并经劳务接受方确认后,该业务收入的金额能够可靠计量,在相关的经济利益很可能流入、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时确认收入的实现。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]月末公司根据公司与客户双方确认的结算单金额确认收入。收入结算单按照仓储面积、仓储时间、业务量及约定的结算价格制作。[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]设备[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]根据公司与客户签订的协议,公司根据协议生产客户所需产品,相关的经济利益很可能流入、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时确认收入的实现。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]根据约定金额确认收入,并结转已发生成本。[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]出口贸易收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]出口[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售业务采用 FOB 结算,货物在装运港报关装船后,主要的风险与报酬转移,确认收入。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]根据报关单金额确认收入,同时结转成本。[/size][/font] [/td][/tr][tr][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]保险代理收入[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]公司将代售保险[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售划转到保险公司指定专用账户后,公司与保险公司根据保险代理[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售业务结算清单,以及与保险公司约定的佣金比例编制《佣金结算单》并开具收款凭证时,确认收入。[/size][/font] [/td][td=1,1,142][font=微软雅黑][size=12pt]根据[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]业务结算清单、佣金结算单和收款凭证金额确认收入。[/size][/font] [/td][/tr][/table] [font=微软雅黑][size=12pt] 以上内容摘自[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]广东原尚物流股份有限公司招股说明书(申报稿)[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]第234页-[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]235[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]页。[/size][/font] [b][font=微软雅黑][size=12pt] 二[/size][/font][/b][b][font=微软雅黑][size=12pt]、公司各类业务相关成本的归集、分摊、结转的具体方法,与收入的确认是否配比[/size][/font][/b][b] [/b] [font=微软雅黑][size=12pt]公司各类业务相关成本的归集、分摊、结转的具体方法与收入的确认配比。具体如下:[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt](1)综合物流服务[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司综合物流服务包括运输、装卸、仓储及其他业务,对应成本主要包括外协成本、人工成本、燃油费、路桥费、车辆折旧费、仓库折旧费、仓库租金、保险费及车船税、维修费及安全生产费、保安费及其他。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]①外协成本[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司外协成本是公司向外协承运商支付的运输服务费、向外协装卸公司支付的装卸服务费。运输服务费主要以车次为单位,单价通常根据国内油价联动调整,按月结算;也会根据所服务客户及货物特点,以吨、箱、件为单位,按月结算。装卸服务费为应该支付给人力资源公司的劳务费和物流公司的搬运费,劳务费根据搬运重量结算,搬运费根据搬运车的车长和进出次数结算。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]外协供应商按公司业务实施部门规定的格式每月填制《费用结算清单》,于次月初提交至公司。公司业务实施部门对《费用结算清单》进行审核,并将项目明细及支出汇总表提交给财务部。财务部根据从营业部收到的《收入结算清单》进行核对审核,同时按《收入结算清单》、《费用结算清单》业务内容分类归集并结转收入及成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]运输业务的《费用结算清单》上注明结算月份、业务性质、所运货物、具体承运日期、运输线路、车牌号码和运输费用金额;装卸业务的《费用结算清单》上注明结算月份、业务性质、具体日期、人次或装卸量、单价和金额。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]②人工成本[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司综合物流服务的人工成本按各月计提的基本工资、奖金、福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费等进行归集,并在月末结转当月成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]③路桥费及油费[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司自营运输业务主要在华南地区,司机通常使用公司统一发放的粤通卡,公司路桥费按粤通卡进行月结。公司主要自有车辆在广东和武汉地区,公司车辆在指定加油站加油,公司燃油费按加油卡进行月结。司机报路桥及油费时,必须注明车牌、路线、趟数、单价、金额、公里数等,由部门主管签名后确认,再交 GPS 主任确认所走路线是否正常,异常的部分必须注明原因,填写齐全后交上级审核。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]财务部根据每月车辆路桥费及油费的月结单及报发票,核实车辆路线与对应的业务内容及其项目,归集成本,并结转路桥费和油费至运输业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]④车辆折旧费、仓库折旧费及仓库租赁费[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]根据公司折旧政策,公司运输车辆按 10 年折旧,按月归集和结转折旧费用,计入运输业务成本;叉车按照 5 年折旧,按月归集和结转折旧费用。房屋及建筑物按 20 年折旧,按月归集和结转折旧费用,根据各业务占地面积分摊至运输成本和仓储成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]租赁费为租赁外部公司仓储场地产生的租金,租金根据租赁合同按月计提并归集和结转。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]⑤保险费、车船税等[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司保险费、车船税是公司运输车辆相关支出,按年支付,支付时确认预付款项,再按月归集并结转至运输业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]⑥维修费及安全生产费[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司安全生产费以上年实际运输收入为计提依据,按照 1%计提,逐月分摊至运输成本;维修费为公司运输过程中实际发生的维修费扣除与安全生产直接相关专项储备安全生产费后的余额,按月归集并结转运输业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]⑦水电费[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司水电费均为仓储业务中仓库产生的必要的洗涤及照明费用。水费和电费均为按月与水力和电力公司结算。公司取得结算单据后,按月归集并结转至仓储业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]⑧保安费[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司保安费根据与保安服务公司签订的年度保安合同,合同根据保安人数约定每月固定的保安服务费金额,按月结算,按月支付;公司每月依据合同约定金额计提保安费用,结转保安费用至仓储业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]⑨其他营业成本[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司其他营业成本主要包括公司运输打包用的拉伸膜和封箱胶、仓储的其他服务中设计到的标签、打印等费用。由于金额较小,通常按照各业务项目按照实际领用按月归集和结转。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt](2)物流设备[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售业务[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司的物流设备[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售业务成本主要为生产人员工资以及消耗的钢材等成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司采用分批法,按照产品批别归集生产费用、计算产品成本。公司与客户签订合同确认订单后,从外部采购所需原材料,根据订单组织生产,材料入库时,按实际成本计量,材料发出时,采用月末一次加权平均法计价,按订单批次归集和分配,领用的原材料出库成本结转至“生产成本-直接材料”,生产工人的薪酬成本结转到“生产成本-直接人工”,厂房及设备的折旧、水电费等费用,计入“制造费用”,月末将“制造费用”科目的余额结转至“生产成本-制造费用”,根据工时、工资分配率和制造费用分配率,分摊人工成本和制造费用。产品完工后将生产成本科目的余额结转分配至相关产成品科目,计算该批完工产品的总成本和单位成本。在将货物交付客户时,财务部根据收货凭证结转设备[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售收入和设备[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt](3)出口贸易业务[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]出口贸易业务成本主要为公司向华东泰克西汽车铸造有限公司支付的缸体铸件采购成本。公司从华东泰克西汽车铸造有限公司取货后,直接运至海关码头办理出口报关手续,财务人员取得提货单及报关单后,同时将对应外购商品结转至当月出口贸易成本,并根据报关单确认出口贸易收入。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt](4)保险代理服务[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]保险代理业务成本主要为保险代理人员的人工成本。人工成本按各月原尚保险公司计提的基本工资、佣金、奖金、福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费等按月归集并结转保险代理业务成本。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt]公司将当月代售保险[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售划转到保险公司指定专用账户后,公司与保险公司根据保险代理[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]销[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]售业务结算清单,以及与保险公司约定的佣金比例编制《佣金结算单》, 公司根据业务结算清单及《佣金结算单》,按月结转保险代理收入。[/size][/font] [font=微软雅黑][size=12pt] 以上内容摘自[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]广东原尚物流股份有限公司招股说明书(申报稿)[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]第235页-[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]23[/size][/font][font=微软雅黑][size=12pt]8页。[/size][/font] ...

    2017-08-08
  • 交通运输业挂靠经营存在的涉税风险

    挂靠经营是一个比较特殊的社会现象,一般都发生在运输领域,主要源于相关行政部门统一管理的要求。由于国家对运输行业的资格有限制性规定,一些个体运输户往往需要通过挂靠企业来获取对外开展经营活动的许可,接受统一管理。交通运输业挂靠经营是以被挂靠人名义对外经营并承担相关法律责任,实际车主和名义车主往往不一致,车籍所在地、企业注册地和实际经营地也往往不一致。交通运输业挂靠经营现象在目前“营改增”条件下比较普遍,在一般纳税人认定、固定资产抵扣进项税额等方面存在不少涉税风险,亟待完善政策,加强税收征管。   销售额难以确定。按照目前税收政策,年应税销售额满500万元的纳税人,应申请办理一般纳税人资格认定手续,未在规定期限内申请办理一般纳税人认定的,按照11%的增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用专用发票。对于挂靠经营认定一般纳税人的销售额如何确定,是以被挂靠企业收取的管理费确定,还是以所有挂靠人的运输收入确定?政策未予以明确。   有效凭证难以取得。挂靠车辆所有权不属于被挂靠企业,被挂靠企业无法计提车辆的折旧费用,无法取得经营过程中的其他成本、费用票据,相应的进项税无法扣除。如果按照规定对被挂靠企业按增值税税率11%计算应纳税额,企业税负将会大幅增加。大部分被挂靠企业均以收取挂靠人的管理费计收入,而经营过程中发生的购车、汽(柴)油和修理修配等费用全部由挂靠人承担。挂靠人难以按增值税管理要求取得合法有效凭证。   虚开发票风险增多。未实行“营改增”前,被挂靠企业均以交通运输业开具货运发票,按3%缴纳营业税,一定程度上规避了货运发票虚开的风险。实施“营改增”试点后,交通运输业和部分现代服务业允许抵扣进项税额。如果被挂靠经营企业被认定为一般纳税人,但仅为挂靠人代开专用发票,不对挂靠人开展进项税管理和财务核算,就有可能成为“开票公司”,出现虚开增值税专用发票风险。   笔者建议,对于挂靠经营,可逐步引导被挂靠企业回购挂靠个人实际拥有的车辆,个人再以承包形式经营,所实现的运营收入纳入企业收入核算,以企业取得的全部收入缴纳税款,发生的购车、油耗等费用由企业入账抵扣,车主的收益为收入与承包费的差额,企业承担相应的法律责任。这样名义车主与实际车主才能实现一致,纳税主体、管理体制和法律责任等主体明确,承担的社会责任也比较明晰。   同时,税务人员要加大日常监管力度,开发相应的车辆信息监控管理软件,将所有运输企业的车辆信息纳入监管。税务机关可与交通部门联合制定或确认车辆每月实现运费的最高限额,根据货运纳税人的运力采集信息和开票申报数据,建立相关风险指标,实施限额控制。加强代开发票的管理,在以票管税的同时,有针对性地实施纳税评估和税务稽查。 ...

    2015-06-29
  • 商品流通企业成本核算方法

      (一)细化商品流通企业显性物流成本核算   为了正确核算商品流通企业显性物流成本,解决成本核算中存在的难以完全统计、不能进行同期比较、不利于管理和控制等诸多弊病,商品流通企业应该对物流成本进行单独集中核算,具体思路如下:   1.现行会计制度虽未单独设立物流成本科目,但可以在涉及到显性物流成本的会计科目中下设三级或四级科目,对显性物流成本进行归集核算。例如,在经营费用中,设经营费用—运输费—物流采购运输、物流销售运输,将采购、销售环节的运输费用单独归集,按这一方法可将成本费用科目内的材料包装费、装卸费、燃料费、物流人员费、仓储折旧费、仓储水电费等均单独归集核算。同其他费用混杂在一起不能单独归集的物流费用可以采用不同方法确定分摊比例,如电话费、业务招待费、差旅费、办公费等可按物流人员占全体人员的比例提取出来计入物流成本细目项目;混用办公楼等公共设施费用、兼职人员费用等不能明确分摊的,可按占用资产使用面积比例和物流工作量比例确定合理分摊数额,分别归集到物流各环节的明细项目中。   2.在会计制度规定的会计报表之外,加设物流成本报表,在每个会计期末将按上述方法归集的物流成本按物流活动范围及成本明细项目数据统计出来,编制物流成本报表。   3.为方便分析和考核,确定物流成本对比分析指标。引入单位物流成本、单位销售收入物流成本率、物流成本利润率等指标来作为比较参数,探讨物流成本与效益配比情况,寻求进一步降低企业物流成本的途径和方法。   在全面、准确核算物流成本的基础上,可通过物流成本表和其他会计报表计算上述指标,采用比较分析法,将计算结果与行业平均水平、先进水平进行比较,进而评价企业的物流成本管理水平,分析影响物流成本的各个因素,加强企业物流成本的管理和控制。   (二)加强商品流通企业隐性机会成本管理    隐性机会成本是在商品流通企业会计核算中没有反映,但在物流成本管理决策中必须要考虑到的机会成本,它是管理会计领域中的成本概念。隐性机会成本主要是指在企业的物流系统运转过程中,各个系统组成部分之间存在的效益背反现象,因一个系统要素的增益而减损其他系统要素,导致了整个系统的运转不能发挥最大功效而达不到最优效益。   1.充分考虑存货资金占用成本,确定合理的库存商品量。   存货资金占用成本=存货账面余额(存货占用企业自有资金)×行业基准收益率   存货账面余额要考虑已计提的存货跌价损失准备的金额。行业基准收益率如无法取得可以用一年期银行贷款利率或企业内部核定的收益率来替代。在商品流通企业的营运过程中,根据已取得的商品销售合同、订单,确定合理的商品供应量,再根据需要供应的数量加以采购,计算存货占用资金成本,对企业的采购、销售活动进行决策,降低企业库存积压降价处理损失风险、降低缺货损失风险等。在期末将各期的存货资金占用成本加以比较分析,确定资金占用成本与物流总成本之间的线性关系,以便能按照最优的方式组织采购和销售,加速企业资金周转,达到以最少的资金成本和物流成本获取最大的收益。   2.提高运输决策的科学性,确定合理化运输模式。   在商品流通企业物流成本中运输成本占比重较大,实施合理化运输无疑是减少浪费、提高效能的根本,这就需要提高运输计划的科学性,在运输方式的选择、运输路线的优化、运输计划的编制及运输能力的配备等问题上作出妥善的考虑和安排。如在路线的选择中,运用最短路线算法,大多根据距离来进行,但运输路线最短并不是最优的选择,要考虑两地交通便利条件、路面状况、两地距离和运送成本。因此,选择期望的运输方式时,至关重要的问题是在平衡运输服务水平的前提下,按照成本最低的原则选择合适的路线和运输方式。   3.加强物流管理信息化,降低由于信息滞后带来的机会损失。   物流成本管理的信息化,其关键是利用网络信息系统,将企业内部各个部门信息连接起来,使企业商品采购系统、库存管理系统、商品销售系统、商品运输系统等有效连接,实现资源共享,提升公司的物流配送运作效率,一方面可以降低物流成本,另一方面可以使各部门的信息资源实现共享,加强与企业处于不同地点的分支机构的信息沟通,提高信息资源的利用率,准确、迅速进行各种物流作业或业务处理,全面提升企业物流管理水平。 ...

    2015-06-04
  • 房地产企业递延所得税会计处理

    一、新所得税会计准则的主要特点   新准则下,所得税会计有了根本性变化,主要特点和突破有:   第一,新准则只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。新所得税准则借鉴了《国际财务报告准则第12号——所得税》,并结合我国实际情况,要求所得税会计采用资产负债表债务法。资产负债表债务法更注重暂时性差异,因而能更真实准确地反映企业某一时点的财务状况,提高会计信息质量。   第二,新准则引入了资产的计税基础、负债的计税基础和暂时性差异等新概念。资产的计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中,计算应纳税所得额按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来的期间计算应纳所得税额按照税法规定可予抵扣的金额。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额,根据该差额对未来期间应税金额的影响不同,分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异会导致递延所得税负债的形成,可抵扣暂时性差异会导致递延所得税资产的形成。   第三,会计科目设置的变化。在纳税影响会计法下,时间性差异产生的纳税影响通过“递延税款”科目核算。但在新准则下,暂时性差异产生的纳税影响通过“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目核算。   二、影响房地产开发企业的递延所得税项目   于房地产开发企业来说,目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有:   一是预收款收入预交企业所得税。   依据新会计准则的规定,房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。但这一问题相对比较复杂。对于一般内资房地产开发企业而言,根据国税发[2006]31号文件规定,“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计人当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整”。需说明的是,房地产企业预收房款收入在两个方面影响应纳税所得额:一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额,对所得税的影响形成递延所得税资产;另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土地增值税等可在税前扣除,从而调减当期应纳税所得额,对所得税的影响形成递延所得税负债(或作为递延所得税资产的抵减项)。   按照上述规定,应确认的递延所得税资产=当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的所得税税率;应确认的递延所得税负债(或作为递延所得税资产抵减项)=当期预收账款×流转税等税率(含预交的土地增值税)×预计转回时的所得税税率;当已售商品房开始确认收入时,当期应转回的递延所得税资产=当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率;当期应转回的递延所得税负债(或递延所得税资产抵减项)=当期确认收入×流转税等税率(含预交的土地增值税)×当期所得税税率   二是应收款项计提坏账准备。   新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例,因此,在计算当期应纳税所得额时,当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。相应地,应确认的递延所得税资产=当期计提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。当坏账确已发生并符合税法确认坏账的规定时,应在当期计算应纳税所得额时,将已发生的坏账全额作为纳税调减项,则当期应转回的递延所得税资产=当期确认的坏账金额×当期所得税税率。   三是预提费用。   虽然新会计准则中已取消了预提费用作为一级会计科目,但企业中具有预提性质的费用依然存在,如每月预提借款利息等,这种费用可以作为应付利息或其他应付款等科目的二级科目进行核算。税法规定企业的预提费用不可税前扣除,在费用实际发生时可以扣除;但会计上可作为费用当期扣除。当期应确认的递延所得税资产=当期的预提费用×预计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=当期实际付出的预提费用×当期所得税税率。   四是税前弥补亏损。按新准则规定,企业对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。当期应确认的递延所得税资产=当期可抵扣亏损金额×预计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=前期可抵扣亏损金额×当期所得税税率。   三、所得税费用的计算方法   资产负债表债务法强调差异的内容及对期末资产和负债的影响,计算当期所得税费用时,首先按税法规定计算出当期应交所得税,然后按会计准则的规定确定当期发生或转回的递延所得税资产和递延所得税负债,最后根据前面几项计算得出当期所得税费用。计算公式表示如下:   当期所得税费用=当期应交所得税+当期发生的递延所得税负债一当期发生的递延所得税资产一当期转回的递延所得税负债+当期转回的递延所得税资产   【例1】某公司开发建设某项目,2006年1月1日开工,2008年12月31日完工并交房。2006年取得预收款收入10000万元,其中:住宅8000万元(1~8月5000万元,9~12月3000万元);公建2000万元(1~8月1000万元,9~12月1000万元),全年发生可税前扣除期间费用2000万元。2007年取得预收款收入50000万元,其中:住宅30000万元,公建20000万元。全年发生期间费用1200万元,包括计提坏账准备200万元(除坏账准备外,其他费用均可税前扣除)。2008年取得预收款收入30000万元,其中:住宅20000万元,公建10000万元。2008年底确认收入60000万元(其中含本年销售住宅20000万元,以前年度销售住宅20000万元,以前年度销售公建20000万元),结转成本40000万元,结转主营业务税金及附加4095万元,全年发生期间费用1500万元,包括预提费用500万元(除预提费用外,其他费用均可税前扣除)。2009年清盘,取得预收款收入10000万元,其中:住宅8000万元,公建2000万元。2009年确认收入30000万元(其中:住宅16000万元,含本年8000万元,公建14000万元,含本年2000万元),结转成本20000万元,结转主营业务税金及附加2105万元,全年发生可税前扣除期间费用1000万元,当年发生坏账100万元,当年实际已付出预提费用300万元。2010年,确认收入10000万元(全部为以前年度销售住宅),结转成本6000万元,结转主营业务税金及附加655万元,全年发生可税前扣除期间费用1000万元,当年发生坏账100万元,当年实际已付出预提费用200万元。适用税率见表1.另假设:企业所得税每年计算交纳一次;企业按预交方法交纳所得税时,营业税金及附加和预交的土地增值税允许按法定税率扣除;项目竣工符合收入确认条件后,新销售房屋所收取的房款在没有确认收入前仍按预交方法交纳企业所得税;2006年以前企业没有发生递延所得税资产和递延所得税负债;除例中事项外,不存在其他影响所得税因素。   计算及会计处理如下:   (1)2006年:确认递延所得税资产为525万元[(8000×20%+2000×25%)×25%],确认递延所得税负债为160万元[(10000×5.55%+5000×0.5%+3000×1%+1000×1%+1000×2%)×25%],应纳税所得额为-540万元[-2000+(8000×20%+2000×25%)-(10000×5.55%+5000×0.5%+3000×1%+1000×1%+1000×2%)],确认递延所得税资产为178.2万元(540×33%),本期应交所得税为0,所得税费用为-543.2万元[0-(525+178.2)+160]。   借:递延所得税资产         7032000   所得税费用          -5432000     贷:递延所得税负债         1600000   (2)2007年:确认递延所得税资产为2750万元[(30000×20%+20000×25%)×25%],确认递延所得税资产为50万元(200×25%),确认递延所得税负债为868.75万元[(50000×5.55%+30000×1%+20000×2%)×25%],应纳税所得额为6525万元[-1200+200+(30000×20%+20000×25%)-(50000×5.55%+30000×1%+20000×2%)],弥补上年亏损后应交所得税为1975.05万元[(6525-540)×33%],转回递延所得税资产为178.2万元(540×33%),所得税费用为222万元[1975.05-(2750+50-178.2)+868.75]。   借:递延所得税资产         26218000   所得税费用            2220000     贷:递延所得税负债          8687500   应交税费——所得税        19750500   (3)2008年:确认递延所得税资产为625万元(10000×25%×25%),确认递延所得税资产为125万元(500×25%),确认递延所得税负债为188.75万元[(10000×5.55%+10000×2%)×25%],应纳税所得额为10435万元[60000-40000-4095-1500+500+(10000×25%-10000×5.55%-10000×2%)-(20000×20%+20000×25%-40000×5.55%-5000×0×5%-1000×1%-15000×1%-19000×2%)],应交所得税额为2608.75万元(10435×25%),转回递延所得税资产为2250万元[(20000×20%+20000×25%)×25%],转回递延所得税负债为696.25万元[(40000×5.55%+5000×0.5%+1000×1%+15000×1%+19000×2%)×25%],所得税费用为3601.25万元[2608×75-(625+125-2250)+(188.75-696.25)]。   借:所得税费用           36012500   递延所得税负债          5075000     贷:应交税费——所得税        26087500   递延所得税资产          15000000   (4)2009年:转回递延所得税资产为25万元(100×25%),转回递延所得税资产为75万元(300×25%),应纳税所得额为3325万[30000-20000-2105-1000-100-300-(8000×20%+12000×25%-20000×5×55%-8000×1%-12000×2%)],应交所得税额为831.25万元(3325×25%),转回递延所得税资产为1150万元[(8000×20%+12000×25%)×25%],转回递延所得税负债为357.5万元[(20000×5.55%+8000×1%+12000×2%)×25%],所得税费用为1723.75万元(831.25+25+75+1150-357.5)。   借:所得税费用          17237500   递延所得税负债         3575000     贷:应交税费——所得税       8312500   递延所得税资产         12500000   (5)2010年:转回递延所得税资产为25万元(100×25%),转回递延所得税资产为50万元(200×25%),应纳税所得额为700万元[10000-6000-655-1000-100-200-(10000×20%-10000×5.55%-10000×1%)],应交所得税额为175万元(700×25%),转回递延所得税资产为500万元(10000×20%×25%),转回递延所得税负债为163.75万元[(10000×5.55%+10000×1%)×25%],所得税费用为586.25万元(175+25+50+500-163.75)。   借:所得税费用          5862500   递延所得税负债        1637500     贷:应交税费——所得税      1750000   递延所得税资产        5750000 ...

    2015-04-24
  • 旅行社的营业收入如何核算

    接团社的营业收入是由组团社按拨款标准及规定,拨付的综合服务费、城市间交通费、加项服务费、全程陪同费等。拨付的款项对组团社来说是构成营业成本的一部分,对接团社来说则是营业收入。   为核算接团社的经营成果,按照权责发生制原则,无论款项是否已收到,应以向有关组团社发出“拨款单”的时间和金额作为计算本期营业收入的依据,借记“应收账款”账户,贷记“主营业务收入”账户。实际收到组团社的拨款时,借记“银行存款”账户,贷记“应收账款”账户。   【例】A旅行社(接团社)4月3日向B旅行社(组团社)发出拨款结算通知单,金额为96 400元。该笔款项于4月5日收到。根据有关凭证,会计处理如下:   ① 4月3日,发出拨款通知单时:   借:应收账款——应收国内结算款(B旅行社) 96 400     贷:主营业务收入 96 400   ②4月5日,收到款项时:   借:银行存款 96 400     贷:应收账款——应收国内结算款(B旅行社) 96 400 ...

    2015-04-24
  • 酒店餐饮业的收款方式

    酒店餐饮业一般都有一个有效的收银系统,能与消费清单等互相核对互相对照。一般有以下两种收款形式:   1.收银机收款:用于记录收到的营业收入款。主要功能是:当发生经营收入时(如有旅客登记交钱住店或餐馆消费者点菜吃饭),将登记单或点菜单上的数字键入收银机,收银机可以计算每张单据的合计数、应收数、找零数,同时自动将上述资料进行记录和保存。收银机同时设有钱柜,可保存收到的营业款现金。营业结束后,所记录的营业款收到数应等于实收的现金数,在公司负责人未做清盘归零前,收银机上的数字是不能消除掉的。这种收款方式的好处是:可避免营业款的流失,防止店员作弊;也能防止收银员和店员串联作弊,贪污营业款。收银机在安装相关软件后还可以打印发票等。   2.人工收款:即不是靠收银机而是靠人工记录。以餐馆和旅店为例,餐馆设置点菜单和收银卡,旅店设置住店登记簿(单)和收银记录卡,当填写了点菜单或住宿单时,按实收到的钱数登记在收银记录卡上,这样,点菜单或住宿单每日汇总后收款记录卡上面记录的现金与实际收到数相等。 ...

    2015-04-24
  • 商铺售后返租的财税处理

    在房地产企业进行商业用房开发中,采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂,笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理,并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。   【例】A房地产开发公司(以下简称A公司)是一家外资商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元(即总价100万元的85%)出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商。开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元(不考虑城建税、教育费附加、土地使用税)。   营业税   上例中,A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但是计税依据如何确定,是以优惠价格,还是以公允价格?   《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。由此看来,销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益?   《营业税暂行条例》第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然,A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函[2008]135号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号)第八条规定,房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。   因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5(万元)。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75(万元)。   A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25(万元)。   印花税   在上例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租(假如转租合同每年签订一次),应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税:85×0.05%=0.0425(万元),按“财产租赁”税目缴纳印花税:15×0.001+5×0.001=0.02(万元)。   所得税   国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)规定,从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产,又通过租赁方式从买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额,应作为业务发生当期的损益,计入当期应纳税所得额。   对于售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益。   A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A公司每年的租赁支出为15÷5=3(万元)。   从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析,根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第一条第一款规定,企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现:   1、商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;   2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;   3、收入的金额能够可靠地计量;   4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。   上例中,A公司在销售房产时,以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此,对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中,企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为:85+5=90(万元),扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额。   个人所得税   国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]576号)规定,房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。根据《个人所得税法》第八条规定,个人所得税以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位和个人为扣缴义务人,所以A公司在以优惠价销售给购房者时,需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税:[15÷(5×12)-0.08]×20%×60=2.04(万元)。否则,税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定,由税务机关向购房者追缴税款,对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。   房产税   购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入(少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定)的12%缴纳房产税:15÷(5×12)×12%=0.03(万元)。开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。   土地增值税   本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,所得税计税收入为85万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢?《土地增值税暂行条例》第五条规定,纳税人转让房地产取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定,确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中,应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。...

    2015-04-24
  • 房地产企业低值易耗品的摊销方法

    东奥会计在线 会计实务频道小编:房地产企业低值易耗品的摊销有两种方法:一次摊销法和五五摊销法,小编整理了该行业两种摊销方法的特点,如下所示:   为了核算低值易耗品成本和摊销情况,企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户,该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本,其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。   1.一次摊销法   低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时,将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时,收回残料的价值,冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。   低值易耗品的一次摊销法,在领用时,要直接借记有关成本费用账户,贷记“周转材料——低值易耗品”账户。   【例】某房地产企业发生下列业务:   ① 开发现场管理机构领用低值易耗品一批,成本3200元,企业管理部门领用低值易耗品一批,成本1300元,采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录:   借:开发间接费用       3200   管理费用         1300     贷:周转材料——低值易耗品  4500   ②本月企业管理部门报废低值易耗品一批,收回残料300元;开发现场报废低值易耗品一批,收回残料200元;   残料均已入库。作如下会计分录:   借:原材料          500     贷:管理费用         300   开发间接费用       200   2.五五摊销法   低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时,将其价值的50%摊入有关成本费用,在其报废时,将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。   采用五五摊销法,要在“周转材料——低值易耗品”二级账户下,设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品摊销”三个三级账户。账务处理如下:   购入低值易耗品时:   借:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品     贷:银行存款等   领用低值易耗品时,按低值易耗品全部价值将在库转为在用:   借:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品     贷:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品   在领用的同时,通过“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”三级账户,摊销低值易耗品成本的50%:   借:管理费用等     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   低值易耗品报废时:将收回残料价值借记“库存材料”账户,贷记“在用低值易耗品”明细账户。   借:原材料     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   同时将在用低值易耗品50%的价值扣除残料后借记有关成本费用,贷记“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”明细账。   将低值易耗品摊销完以后,“低值易耗品摊销”三级账的贷方发生额,与“在用低值易耗品”三级账的借方余额正好相等,然后将两个明细账户进行对冲:   借:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   经过上述对冲,已将两个明细账的余额全部冲平。   【例】某房地产开发企业开发现场管理机构领用办公用具一批,价值5000元,采用五五摊销法摊销。   ①领用时,将在库低值易耗品转为在用。   借:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 5000     贷:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品 5000   领用的同时,通过“低值易耗品摊销”明细账摊销其价值的50%。   借:开发间接费用               2500     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销 2500   ②一定时期后,该批低值易耗品已报废,收回残料价值300元。   残料入库时:   借:原材料                  300     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 300   同时,将原低值易耗品价值的50%扣除残料价值后,进行摊销。   5000×50%-300=2200(元)   借:开发间接费用               2200     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销 2200   ③将“低值易耗品摊销”与“在用低值易耗品”两个明细账户进行对冲。   借:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销 4700     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 4700   说明:考虑到房地产开发企业的周转材料主要是低值易耗品,所以也可以不设“周转材料”账户,而直接将“低值易耗品”设为一级账户,这样可以减少账户层次。 ...

    2015-04-24
  • 房地产企业预售和收入业务的会计处理

    东奥会计在线 会计实务频道小编:根据《企业会计准则》规定,房地产企业预售业务的会计处理为:当企业收到预售款项时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款,待房屋交给购买方时,再确认收入。   对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地增值税等,房地产企业直接在应交税费的借方反映,销售收入实现时,再将预缴税费转入营业税金及附加。   例:甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块,A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售,2009年10月份完工;A2房产于2009年2月开始预售,2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元,当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元;2009年销售A1房产取得收入2000万元(假定为完工后实现的销售收入),预售A2房产取得预售房款5000万元,A1房产完工开发成本共计4000万元,当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元,广告宣传费支出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%,土地增值税按1%预缴,预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。   甲房地产公司对上述业务进行会计处理,编制会计分录如下(单位,万元):   2008年度会计处理:   (1)2008年度收到预售房款   借:银行存款 4000     贷:预收账款——A1房产 4000.   (2)预缴营业税、城建税和土地增值税   借:应交税费——应交营业税——A1房产 200   应交税费——应交城建税——A1房产 14   应交税费——应交教育费附加——A1房产 8   应交税费——应交土地增值税——A1房产 40     贷:银行存款 262.   (3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费   借:管理费用——工资 50   管理费用——业务招待费 90   销售费用——广告宣传费 300     贷:银行存款 440.   (4)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理,即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)] ×25%=34.5.   借:递延所得税资产 34.5     贷:所得税费用 34.5.   2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。   2009年度会计处理:   (1)2009年度收到A2房产预售房款   借:银行存款 5000     贷:预收账款——A2房产 5000.   (2)A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税   借:应交税费——应交营业税——A2房产 250   应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5   应交税费——应交教育费附加——A2房产 10   应交税费——应交土地增值税——A2房产 50     贷:银行存款 327.5.   (3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费   借:管理费用——工资 55   管理费用——业务招待费 60   销售费用——广告宣传费 200     贷:银行存款 315.   (4)A1房产2008年度预售收入转主营业务收入,上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加   借:预收账款——A1房产 4000     贷:主营业务收入——A1房产 4000.   借:营业税金及附加 262     贷:应交税费——应交营业税——A1房产 200   应交税费——应交城建税-A1房产 14   应交税费——应交教育费附加-A1房产 8   应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.   (5)A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加,结转主营业务成本   借:银行存款——A1房产 2000     贷:主营业务收入——A1房产 2000.   借:营业税金及附加 131     贷:应交税费——应交营业税——-A1房产 100   应交税费——应交城建税税——A1房产 7   应交税费——应交教育费附加——A1房产 4   应交税费——应交土地增值税——A1房产 20.   借:开发产品——A1房产 4000     贷:开发成本——A1房产 4000.   借:主营业务成本——A1房产 4000     贷:开发产品——A1房产 4000.   (6)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理   根据资产负债表债务法,当年新增预收账款5000万元,与上年资产负债表相比净增1000万元,[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625   借:递延所得税资产8.625     贷:所得税费用 8.625.   2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292(万元)。 ...

    2015-04-24
  • 房地产成本的管理方法探讨

      随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式,充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平?明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践,结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验,总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是:制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析:   1、制定目标——目标成本   目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是项目成本的控制线。   许多项目成本失控的一个很重要原因是:事先没有建立明确的目标成本,即便有也是相对粗线条的,通常只是个“大致的数”,而真正到了执行时,这个“大致的数”往往就经不起推敲,无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”,其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”,成本失控就不足为奇了。   目标成本法的基本思想:制定目标成本,将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。   影响目标成本制定准确性的原因:   (1)项目进度太紧:   基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要,房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧,许多项目匆匆上马,为了赶时间/赶进度,经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成,就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。   另外,也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算,实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”,这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”,其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。   “欲速则不达”,为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端,严格规范开发流程,重点加强“规划设计”、“招标”环节,积极推行“目标成本管理”,取得了不错的效果。   (2)缺乏规范的目标成本测算体系:   从项目管理的角度看,房地产项目具有较高的复杂度,项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制,因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施,即建立企业内部的“目标成本管理规范”。   规范的目的   保证目标成本的准确性:通过制定统一的流程与标准,使目标成本的准确度不因项目差异而不同。   实现项目间的成本数据共享:通过项目间成本数据的对比分析,可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外,我们还能很好的利用历史数据,为新项目提供指引,避免犯重复错误,并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。   规范的方法   建立规范的成本结构树:综合公司开发项目的特点,提炼出一套能兼容所有项目的全成本树,作为目标成本制订的基线。   建立规范的流程:定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算,如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订,并形成最终的目标成本,指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。   2、明确岗位职责——责任成本体系   “责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责,并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。   谁来做?我们有哪些岗位与成本控制有关?做什么?这些岗位分别对哪些成本控制指标负责?怎么负责?如何评价?   “责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义,我们就可以建立起责任成本体系的基本框架,从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现,真正做到“权责明晰,有据可依”   责任成本范围   “责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处,因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分,实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说,“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。理论上,我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待,并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中,考虑到可操作性,我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。   作业过程管理   明确了“责任成本体系”,按照部门、岗位对其负责的“责任范围”进行合并,我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门、岗位的成本目标能被顺利的完成?为此,我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范,也就是说,必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行,保证对成本的控制,这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程,并为每个作业过程定义相应的流程制度规范,同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点,包括量化的经济技术评价指标。这样,我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制,真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。   3、跟踪执行——动态成本法   经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后,我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本,通过实时反应目标成本和动态成本的差异,帮助相关部门及时发现问题并解决问题,实现对成本的控制。   全动态成本   动态成本的核心是实时性,动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点,都能实时掌握项目最新的成本状态,例如,每平方单方综合造价是多少?   我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算,只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据,实际上只能完成基本成本核算功能,对项目成本控制却没有任何帮助,因为到了项目结束时,木已成舟,谈控制为时已晚。   如何实现动态成本的测算?——一个中心,三条主线   动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分,其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”,如“政府报批报建费用”等,则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性,导致了成本控制的复杂性,反映在实际业务中,就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以,我们在成本管理中必须“以合同为中心”。   三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布:“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态成本”对比可反映出项目整体进度:“实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。   成本管理系统——管理目标成本/动态成本的重要工具   动态成本的构成是相当复杂的,为了能实时得到动态成本相关数据,实现成本核算、成本控制的目标,我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台,它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的,包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据,比如付款时间、历史账务,大量的基础工作能够依靠成本管理来简化,它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异,大幅提升企业对成本的掌控能力,加快决策进程,进而提高企业的核心竞争力。   4、业绩评估——优奖劣罚,拿数据说话   制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制,在完成前面三个步骤之后,最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。   将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比,我们可以评价整个项目的成本控制水平;将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较,我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估,并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。   成本数据库的建立   在我们完成对业绩评估的同时,还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结,并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档,在此基础上,提炼出关键的成本指标,并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立,所有项目的关键成本数据都将被保存下来,并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想,使知识作为企业最宝贵的财富,能够很好的沉淀下来,不因人员的流动而流失,使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。   “省钱就是赚钱”,谁在成本管理领域走在前面,谁就在竞争中占据优势! ...

    2015-04-22
  • 如何提高房地产业的成本核算

    一、规范并完善成本核算,提高核算水平 (一)正确划分工程项目 由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析,本文认为应以竣工区域另设立工程项目的依据,并单独设立须进行共同分配的成本对象。例如甲小区分期成片开发,可将相同时间竣工的区域合并为分工程对象。即甲小区——共同费用、甲小区——A工程、甲小区——B工程……。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程;在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,可合并核算,然后按照预算造价比例计算各分工程的实际成本。 (二)正确设置三级科目,规范反映核算内容 为了正确核算房地产产品的开发成本和成本控制,本文根据财务会计制度和国务院及上海市制定的房产建设和投资方面的各种税费计征办法和标准,依据重要性原则,建议在“开发成本”科目下设置六个二级科目,其下再分设三级科目和必要的明细科目。 1、土地征用及动拆迁补偿费 (1)土地征用费:土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他。 (2)动拆迁补偿费:拆迁私房补偿费(搬迁费、奖励费)、拆迁单位补偿费(搬迁费、奖励费)、集体设施补偿费、其他。 (3)动迁房源建设费 (4)其他 2、前期工程费:勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费(临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等)、土地平整费、其他。 3、建筑安装工程费:建筑工程、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他。 4、基础设施费:排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞、绿化带、建设配套费(住宅建设配套、人防工程费、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费)、施工配套费(许可证执照费、新型墙体材料费、档案保证金、竣工图编制技)、其他。 5、公共配套设施费:教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他。 6、开发间接费:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销、其他。 (三)准确进行成本分配 成本分配主要有四个标准:(1)因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。(2)受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费,按预算面积分配。(3)公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系,但为示公平合理,仍将间接成本分配给无关联的对象,其依据为从公司角度出发,该间接成本是大家“应接受”的成本。(4)承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目吸收更多的成本,能产生纳税收益,对整个企业集团有利。 虽然成本分配的方法较多,但并不表明会计人员可以随意分摊,需要服从于成本分配目的亦即成本分配的意图。成本分配目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等。 (四)正确划分开发间接费与期间费用 按照规定,只有在施工现场设立的管理机构(如指挥部等)的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费,以达到减少期间费用、提高利润的目的,或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。 二、加强内部成本分析,提出控制办法 为便于考核项目收益情况,房地产企业须对产品销售收入、产品销售成本、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房等科目按成本对象分别核算。通常可从以下方面进行分析: 1、分成本对象考核工程项目的毛利、毛利率、投资报酬率、净现值、现值指数、开发周期、竣工面积率、空置率、产销率等。 2、与工程的预算比较分析节超额,按成本项目列示。由于房地产开发周期长,工程项目可变因素多,在立项前所做的预算并不能反映实际情况,可比性不强。建议按工程的开发不同阶段编制滚动预算,以动态地反映预算执行情况。 3、分析项目差异。项目差异与竣工的时间和成本的节超密切相关。项目差异=进度差异+成本差异。其中,进度差异=按实际进度截止至当日的预算成本-按计划进度截止至当日的预算成本;成本差异=按实际进度截止至当日的实际成本-按实际进度截止至当日的预算成本。 通过项目差异的分析,可促使企业缩短项目的开发周期,降低项目的成本或修证预算,使之更加切实可行。 4、运用网络计划技术(计划评审技术,PERT),大力降低工程成本。网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不仅能反映出工程所有作业(工序)之间的相互关系,而且能表明工程的时间进度,突出工程中的关键作业和关键路线,从而使项目管理人员集中精力抓住关键,合理调配资源,寻求以最小的工程费用获得最佳工期。网络计划技术尤其适用于建筑工程项目的时间一成本控制。...

    2015-04-22
  • 房地产业成本核算存在的问题

      房地产行业的核算并不复杂,但由于企业管理水平和会计人员水平的原因,一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定,致使财务指标扭曲,成本不实,企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为:   1、成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。   2、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本,不能直接冲减动迁成本,补差收入应补交营业税金及附加。   3、成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出;在同一笔费用用于支付不同成本对象时,相关部门有时根本不作任何分配。凡此,都造成成本严重不实。   4、实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上,没有一套规范的业务操作规程,致使帐面和实物数量严重不符。   5、成本末打足。就房地产行业而言,成本未打足的原因有:(1)因不能及时取得发票,应计入而未入的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税,故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的,就不开出发票。对此,房地产公司就难以及时进行成本核算,造成成本低于实际数以(2)公建配套设施不按预算计提。按规定,非有偿转让的公建配套设施,建设规模大的,可按建筑面积或投资比率预提,而有的公司则人为少提或不提。   6、不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时,首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入,其次审查公共费用是否足额分摊,如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。   7、结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在,商品房销售时,企业无法得到真实的成本资料,因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法,严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。   正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说,房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定,而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本,并据以结转销售成本。   对单体开发项目来说,一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大,工期较长的项目,尤其是同一项目有不同的功能区,成本核算对象如何确定?实务中存在以项目整体作为成本核算对象,待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如,同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大,这种情况下,如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象,会导致成本在各功能区上的平均化,但各功能区销售价格和租金价格却相差很大,这样便导致成本和收入的不配比,不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本,然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本,即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本,这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大,另一方面,由于分割比例是事后确定的,容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节,不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象,从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求,又能保证成本和收入的配比。 ...

    2015-04-22
  • 期房出售如何进行账务处理

    问:期房出售如何进行账务处理?   答:(1)收到购房款时:   借:银行存款     贷:预收账款   (2)缴纳营业税及附加:   借:应交税费——应交营业税   ——应交城建税/教育费附加等     贷:银行存款   (3)待开发产品完工结转收入:   借:预收账款     贷:主营业务收入   (4)同时结转成本:   借:主营业务成本     贷:开发产品   (5)结转税费:   借:营业税金及附加     贷:应交税费——应交营业税等 ...

    2015-04-22
  • 房产企业开发产品完工后成本的确认

    东奥会计在线 会计实务频道小编:开发产品完工后交付使用,会计上要确认收入,“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。   会计处理上,无论资产负债表日还是财务报告报出日,成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票,为了确保会计损益真实、准确,也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以,开发产品完工后,按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本,从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。   税务处理上,国税发[2009]31号文件第九条规定,开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。   上述税法规定的内容可概括如下:   1.开发产品当年度完工必须结算计税成本。   2.根据结算的计税成本,对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。   3.计税成本核算终止日,即完工年度企业所得税汇算清缴前。   由此产生的会计成本与计税成本差异表现在:   1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比,计税成本只考虑实际毛利额,不考虑实际结转成本。   2.会计成本年终结算止于资产负债表日,计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。   3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提;计税成本则规定,预提成本费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的范围和标准。   4.12月31日~5月31日之间取得合法凭据,会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本,税法则可以计入当年度计税成本。   【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住,出包工程合同总金额为8000万元,2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元,A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。   计税成本核算以2009年5月1日为终止日,企业的计税成本包括:   1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元;   2.2009年4月取得的发票1000万元;   3.不超过合同总额10%的预提成本800万元;   企业的销售成本当年度为8000万元,企业的计税成本当年度为6800万元,差额为1200万元。 ...

    2015-04-22
  • 房地产开发企业收入确认的条件

    在审计实务中,我们查阅房地产开发企业的财务报告时,经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述,并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。譬如有公司认为,在预售商品房业务中,与客户签订了《商品房买卖合同》,并且收取了全额价款,房屋已经属于客户所有,而公司的报酬已经实现,应该予以确认收入实现。也有公司认为,产权过户是房屋所有权交付的标志,因此应该在产权过户后确认收入实现。那么,以上观点正确吗?   《企业会计制度》对于收入的确认原则,作了如下规定:“销售商品的收入,应当在下列条件均能满足时予以确认:   (一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;   (二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;   (三)与交易相关的经济利益能够流入企业;   (四)相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定,按照销售商品收入的确认原则执行。“   由此可以看出,房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。但结合房地产开发企业的经营特点,我们不难发现不同观点的端倪。   与一般工商企业相比较,房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征:   1、项目开发建设周期较长,一般会跨越多个会计年度。这是由房地产开发的性质决定的,一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成,少则需要一两年,多则三四年甚至更长时间。   2、房地产属资金密集型行业,投资大。为了筹集资金,房产销售往往采取预售方式,即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。   3、产品成本计量相对滞后。一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差,导致成本计量落后于形象进度;另一方面,基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下,往往存在一期商品房已经交付入住,而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形,导致项目成本无法得到准确的计量。   鉴于上述经营性质的特殊性,房地产开发企业滥用会计政策,操纵经营业绩显得更加容易。为了不同的目的,往往各取所需的选择有利于自己的收入确认原则,如有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”;有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。那么,应该如何公允、合理的确认房地产销售收入呢?   笔者认为,首先要正确理解“商品的风险和报酬的转移”。商品房风险和报酬的转移,其核心是商品的交付,即将合乎客户购买标准的房屋交付客户。这里的标准包括法律规定的关于质量的强制标准和客户在合同约定的个性化标准。房屋是一件特殊商品,其销售条件受到相关法律法规和销售合同的严格约束,并且客户在接收商品时在特定条件下享有退货选择权。如建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定,“商品房现售,应当符合以下条件:已通过竣工验收;供水供电供热通讯燃气等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已经落实。”“商品房销售时,房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。按套(单元)计价的现售房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围或者面积误差比绝对值超出3%时,买受人可以要求退房,由房地产开发企业承担违约责任。”   只有符合以上标准,商品房才能被客户接受。在此情况下,未办理产权过户不能构成退房的依据。从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。   其次是要合理理解成本能够可靠计量。前述房屋开发的成本滞后特征,决定了“房屋成本能够可靠计量”,在实务中并不容易作到。因此,成本计量除了使用实际发生的费用支出外,还会大量使用估计数据。已经竣工验收的房屋成本,可以从公司会计记录中取得。而未完工的公共配套设施成本支出,则需要预估。这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。在合理预估公共配套设施成本支出的情形下,可以视为“成本能够可靠计量”。   综上所述,笔者认为房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面:   1、工程已经竣工,并且验收合格,符合销售合同约定的交付条件;   2、已通知买方接收房屋,并且将结算账单提交买方取得买方认可;   3、与实测面积相对应的房款已经确定,发票开出,收到价款或者取得支付款的承诺函;   4、商品房屋的成本已经实际发生,并且可以可靠计量,公共配套设施成本支出可以合理预估。 ...

    2015-04-22
  • 房地产对外投资法律会计和税务处理分析

    企业以房地产对外投资,以房地产的最后权利归属为标准可以分为以房地产作为实物投资于被投资公司和以房地产为对价交换其他公司持有被投资公司股权,以持有股权的时间为标准可以分为为设立公司投入房地产和以房地产作为增资投资于被投资公司。以房地产对外投资,涉及法律、会计和税务等方面的诸多问题,本文拟从此三方面的相关实务问题进行分析,供业内人士参考。   一、房地产对外投资法律处理   企业以房地产投资于被投资公司,属于《公司法》第27条、第83条规定的非货币财产出资。对于房地产等非货币财产作价出资,根据公司法的规定须满足三个几个条件:非货币财产可以用货币估价并可以依法转让;须进行评估;不得高出公司注册资本的70%。在实务操作中,除满足上述三个条件外,还应注意处理如下一些要求和规定。   1、房地产必须能为被投资公司所用   国家工商总局1999年发布《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第四条要求“股东以实物折价入股的,其出资应当是能够作为资本直接用于该公司生产经营所需的物品……股东以不能用于所设公司生产经营活动的物品出资的,登记机关不予核准”。因此,股东以房地产对外投资,如果不能为被投资公司所用,比如股东以厂房投资贸易公司,贸易公司并不从事生产制造活动,厂房不能为其所用,则很难获得登记机关的核准。   2、出资人需保证对出资房地产拥有处分权   如果出资人对作为出资的房地产并不拥有处分权,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》(以下简称“公司法司法解释三”)第7条和物权法第106条,只要作为出资的房地产出资行为符合物权法规定的善意取得条件,应当认定出资人已经履行出资义务,公司对该出资房地产拥有完整的所有权。   此外,投资人还应对作为出资的房地产承担瑕疵担保责任,保证出资行为完成后被投资企业对出资房地产拥有完整的所有权或使用权,如果出资人系以划拨的土地使用权或已经设立权利负担的土地使用权出资的,应在合理的期间内办理土地变更手续或解除权利负担手续,否则将被认为其未依法全面履行出资义务。   3、必须依法评估   财政部、工商总局在2009年《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》(财企[2009]46号)中要求,股东以非货币性资产出资或已经作为出资的非货币性资产价值发生重大变化的,必须委托法定资质的资产评估机构进行评估。如果出资时未依法评估,根据公司法司法解释三,公司、其他股东、债权人可以提起确认之诉,起诉要求确认出资人未履行出资义务。法院受理后应委托有合法资格的评估机构评估作价,如果评估价低于公司章程载明的价额,应认定出资人未完全履行出资义务。实际操作过程中,如果股东以房地产作价出资,在办理注册资本登记程序时,工商注册机关通常需要公司提交出资人以实物出资的资产评估报告和验资报告,否则工商注册机关不会受理注册申请材料。   4、不得虚增房地产价值   作为出资的房地产的实际价值应与公司章程所定价额相符,如果实际价格显著低于公司章程所定价额,根据《公司法》第31条、《公司注册资本登记管理规定》第20条规定,出资股东应以其他财产补足差额,设立时的其他股东承担连带责任,同时还需要对原出资房地产重新评估作价并重新进行验资。但是,由于市场变化或客观原因导致房地产贬值的,公司法司法解释三并不认为其属于出资不到位的情形,不会要求出资人承担不足出资的责任。   5、必须办理产权转移手续并实际交付使用   根据《公司法》第28条,股东以房地产出资的,应当办理财产权的转移手续。为此,国家工商总局2005年发布《公司注册资本登记管理规定》(国家工商总局令(2005)第22号)明确,在公司设立登记时,股东或者发起人的首次出资是非货币财产的,应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后,股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资,属于非货币财产的,应当在依法办理财产权转移手续后,申请办理公司实收资本的变更登记。未办理产权转移手续的,将直接影响出资人作为股东的权利。   此外,办理产权转移手续后还应及时交付房屋给被投资公司使用。根据公司法司法解释三,如果先交付房屋,但未办理产权转移手续,如果在合理的时间内办理完成,出资人可以要求从房地产实际交付公司使用之日起享有股东权利。但是,如果仅办理产权转移手续,但未实际将房地产交付被投资公司使用,出资人在未交付前就不得享有公司股东的相应权利。   二、房地产对外投资的会计处理   房地产包括房屋和土地使用权,在会计上按照不同的资产进行处理,其中房屋属于固定资产,土地使用权属于无形资产,如果是外购房屋且不能合理分割土地和地上建筑物的,全部作为固定资产核算。此外,房地产开发企业取得土地使用权用于开发对外出售的房产,相应地土地使用权并入房产成本且作为存货核算。   企业以其拥有或控制的房地产对外投资,在会计处理上涉及固定资产(建筑物)或无形资产(土地使用权)资产处置、非货币性资产交换、长期股权投资、企业合并等方面的会计处理。   房地产对外投资,取得被投资公司的股权,除非以交易性金融资产或可供出售金融资产核算,通常都是作为长期股权核算。对于以房地产对外投资形成的长期股权投资,根据对被投资对象是否与投资方合并形成一个报告主体分为企业合并形成的长期股权投资和非企业合并形成的长期股权投资,其中企业合并形成的长期股权投资根据参与合并各方前后是否同一方或相同的多方最终控制分为同一控制的企业合并和非同一控制的企业合并;非企业合并形成的长期股权投资包括投资者直接投入或通过非货币性资产交换取得长期股权投资等。   (一)企业合并形成的长期股权投资   1、同一控制下企业合并形成的长期股权投资   合并方以房地产作为合并对价取得长期股权投资的,应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,该成本与房地产之间的差额应当按顺序调整资本公积、盈余公积和未分配利润,其会计核算如下:   a、房屋   借:固定资产清理   累计折旧   固定资产减值准备     贷:固定资产   借:固定资产清理     贷:应交税费——应交营业税   借:长期股权投资(被投资方所有者权益账面价值对应股权比例份额)   资本公积   盈余公积   利润分配——未分配利润     贷:固定资产清理   b、土地使用权   借:长期股权投资   累计摊销   无形资产减值准备   资本公积   盈余公积   利润分配——未分配利润     贷:无形资产   应交税费——应交营业税 ...

    2015-04-21
  • 生产型企业、外购产品出口是否使用免抵退政策

    生产型企业,购进一批非自产货物可以出口,若符合财税[2012]39号附件4《视同自产货物的具体范围》,实行免抵退税政策。若不符合视同自产货物的范围,实行增值税免税政策,在增值税纳税申报表上填写免税销售额,不需通过退税申报系统录入数据,出口报关单等资料留存企业备查,按出口日期装订成册。 ...

    2015-04-21
  • 房地产企业如何填报新申报表

    2014年11月3日,国家税务总局发布修订后的《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2014年版)》的公告(国家税务总局公告2014年第63号),自2015年1月1日起实施。本文根据该公告相关规定,对房地产企业应如何填报申报表作出指导。   房地产企业由于其特殊申报政策,一直是年度申报中较难的填报项目。老申报表下,很多省的填报规则要求:预售阶段,预售收入在会计上计入预收账款,不确认收入,但汇算时将预售收入填入申报表的主营业务收入,再在附表三中调减;完工阶段,会计上将预售收入确认为主营业务收入(完工收入),但汇算时申报表的主营业务收入不包括该完工收入,再在附表三中调增。导致主表“利润总额计算”部分(第1~13行)与企业财务报表利润表不符,企业填报、税务机关审核都比较麻烦。   新申报表将其与视同销售单独列表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》,相比原申报表更加简单、详细。应如何理解及填报,举例说明。   例:某房地产开发企业,2014年取得A项目预售收入10000万元,营业税金及附加500万元(会计未计入损益),管理费用200万元,销售费用200万元,财务费用100万元;2015年A项目完工备案,成本6000万元,管理费用100万元,销售费用100万元,财务费用50万元;同年又开发了B项目,取得预售收入8000万元,营业税金及附加400万元(会计未计入损益),管理费用180万元,销售费用180万元,财务费用120万元。预计毛利率15%。   (一)2014年   1.将预售收入10000万元填入A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第23行“销售未完工产品的收入”,将预计毛利额10000×15%=1500(万元),填入第24行“销售未完工产品预计毛利额”,将营业税金及附加500万元填入第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。   1.A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》   2.过渡到A105000《纳税调整项目明细表》   3.过渡到主表   2014年度应缴纳企业所得税125万元。   (二)2015年   A项目:将已转为完工收入的10000万元填入A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”,将预计毛利额1500万元填入第28行“转回的销售未完工产品预计毛利额”,将营业税金及附加500万元填入第29行“转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。   B项目:2015年的B项目预售收入填报同2014年。   1.A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》   2.过渡到A105000《纳税调整项目明细表》   3.过渡到主表   2015年度应缴纳企业所得税642.5万元。   新申报表如此设计的好处就是保持了申报表主表“利润总额计算”部分(第1~13行)与企业财务报表利润表的一致。老申报表下,会计上不确认预售收入,但申报时需要将预售收入填入主营业务收入,然后调减;完工后再做反向调整,与企业利润表完全相反。新申报表用单独列表的方式解决了这一问题,方便纳税人填报和税务机关审核。 ...

    2015-04-21
  • 商业企业商品明细分类账的如何设置

    在商业企业,业务部门、仓库部门和会计部门都需要库存商品的明细分类资料:业务部门需要随时掌握商品的可供调拨的销售数量,以便开出发货单;仓库需要随时掌握商品的实存数量,以明确保管责任;会计部门需要根据库存的增减组织核算。那么应该如何设置库存商品的明细账以满足这三个部门的不同需求呢?可按以下三种方法设置明细账:   (1)业务、保管、财会部门各设一套库存商品明细账。即业务部门设商品调拨账,仓库设保管账,财会部门设库存商品明细账。前两套账一般只记数量、不记金额,财会部门的库存商品明细账,同时核算数量和金额。   (2)业务和财会部门合并设置一套库存商品明细账,既记录数量又记金额,同时提供业务和财会部门所需要的库存商品明细资料;仓库设保管账,只记录数量。   (3)业务、仓库和财会部门合设一套库存商品明细账,既记数量又记金额,同时提供业务、保管和财会部门所需的库存商品明细资料。 ...

    2015-04-21
  • 房地产企业原材料及周转材料的核算

    房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。库存设备指将直接用于产品开发,并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。   一、原材料的核算(按实际成本核算)   (一)原材料核算的账户设置   为了核算库存材料的实际成本,企业应设置以下两个账户:   1.“在途物资”账户   “在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货(包括材料、设备、低值易耗品等)的实际成本。该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本(包括买价和运杂费等),贷方登记已验收入库材料的实际成本。如有余额在借方,表示的是在途物资的实际成本。   该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账,进行明细核算。   如:“在途物资——A 材料”   “在途物资——B 设备”等   2.“原材料”账户   该账户核算企业各种库存材料的实际成本,借方登记已验收入库材料的实际成本,贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。余额在借方,表示的是库存材料的实际成本。   该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账,进行明细核算。   如:“原材料——A材料”   “原材料——B材料”   “原材料——设备”等   (二)一般建筑材料核算的会计处理   1.购入材料的账务处理   这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。企业购入材料的过程中,大致可能发生以下四种情况,企业应根据不同情况进行账务处理。   1)材料已验收入库,发票账单已到,货款已付。   在这种情况下,也可以不通过“在途物资”账户,而直接记入“原材料”账户。   【例4-1】3月2日,企业从乙公司购入A材料一批,发票账单已到,增值税专用发票上注明的价款50000元,增值税8500元,另由售货方垫付运杂费2000元,款项已用银行存款支付,材料已验收入库。应作如下会计分录:   借:原材料——A材料     60500     贷:银行存款         60500   如果上述业务,货款尚未支付,分录如下:   借:原材料——A材料     60500     贷:应付账款——乙公司   60500   2)发票账单已到,货款已付,但材料尚未到达货尚验收入库。   按上例,如果货款已付,材料尚未到达,应作如下分录:   借:在途物资——A材料    60500     贷:银行存款         60500   待材料到达并验收入库后再作如下分录:   借:原材料——A材料     60500     贷:在途物资——A材料     60500   3)材料已到达并已验收入库,但发票账单尚未到达,可暂时不做账务处理,待发票账单到达后,再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到,则应按暂估料款入账,借记“原材料”,贷记“应付账款——暂估应付款”账户,下月初再做相反的分录冲回,待发票账单到达后,再按实际采购成本进行账务处理。   4)如果所购材料在验收时发生短缺,则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任,则要求运输部门赔偿,如属于合理损耗,则应计入材料的采购成本。   【例4-2】企业购入A材料1000公斤,单价5元,支付增值税850元,货款已付,入库时发现短缺50公斤,属于运输部门的责任。   企业应作如下分录:   借:原材料         5557.5   其他应收款——×运输单位 292.5     贷:银行存款         5850   2.发出材料的账务处理   企业发出材料,要根据不同部门领用材料的不同用途,进行账务处理。   其中直接用于开发产品的材料,记入“开发成本”账户;   属于土地和房屋开发现场管理机构领用的,计入“开发间接费用”账户;   属于企业管理部门领用的,记入“管理费用”账户   这些内容将在“房地产企业开发产品成本”一章中进行介绍。   (三)库存设备的核算   1.房地产开发企业库存设备的内容   房地产开发企业的“库存设备”,指的是将直接用于产品开发,并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。这些设备,在房地产开发企业是作为存货来核算的。   2.库存设备核算的账户设置   为了核算企业直接用于开发产品的库存设备的实际成本,房地产开发企业应设置“原材料——设备”二级账户,并按设备的种类设置三级账户。该账户借方登记购入并已验收入库设备的实际成本;贷方登记领用、安装设备的实际成本。期末借方余额反映的是库存设备的实际成本。   该账户应该按设备的类别、名称设置明细账户,进行明细核算。如:   “原材料——设备——安全监控设备”   “原材料——设备——电照设备”等   3.库存设备核算的会计处理   房地产开发企业的库存设备的核算采用实际成本计价。   现举例说明库存设备核算的会计处理:   【例4-3】某房地产开发企业发生以下业务:   1.采购安全监控设备一套,采购成本为105000元,货款已付,设备尚未到达。应作如下分录;   借:在途物资——安全监控设备    105000     贷:银行存款            105000   2.上项安全监控设备已到达并办完验收入库手续。作如下会计分录:   借:原材料——设备——安全监控设备 105000     贷:在途物资——安全监控设备    105000   3.企业购入电照设备一台,采购成本30000元,货款已付,设备已验收入库。做如下会计分录:   借:原材料——设备——电照设备    30000     贷:银行存款             30000   4.企业领用电照设备进行安装,直接用于房屋开发项目,设备实际成本30000元。作如下会计分录:   借:开发成本——房屋开发成本     30000     贷:原材料——设备——电照设备    30000   二、周转材料的核算   房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准,不能作为固定资产核算得各种用具物品,如工具、管理用具、劳保用品等。   低值易耗品的采购、入库、保管、领发与原材料、库存设备的会计处理基本相同。但因为低值易耗品可以在一定期间内多次周转使用,所以低值易耗品在领用后,其成本结转方法与原材料有所不同。低值易耗品领用后,他的成本是通过价值摊销的方式计入有关成本费用的。低值易耗品的价值摊销存在着不同的方法。   (一)低值易耗品的摊销方法   按最新会计准则,低值易耗品的摊销有两种方法。   1.一次摊销法   低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时,将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时,收回残料的价值,冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。   2.五五摊销法   低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时,将其价值的50%摊入有关成本费用,在其报废时,将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。   (二)低值易耗品摊销的会计处理(按实际成本核算)   为了核算低值易耗品成本和摊销情况,企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户,该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本,其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。   1.一次摊销法   低值易耗品的一次摊销法,在领用时,要直接借记有关成本费用账户,贷记“周转材料——低值易耗品”账户。   【例4-4】某房地产企业发生下列业务:   ① 开发现场管理机构领用低值易耗品一批,成本3200元,企业管理部门领用低值易耗品一批,成本1300元,采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录:   借:开发间接费用           3200   管理费用             1300     贷:周转材料——低值易耗品      4500   ②本月企业管理部门报废低值易耗品一批,收回残料300元;开发现场报废低值易耗品一批,收回残料200元;   残料均已入库。作如下会计分录:   借:原材料              500     贷:管理费用             300   开发间接费用           200   2.五五摊销法   采用五五摊销法,要在“周转材料——低值易耗品”二级账户下,设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品摊销”三个三级账户。账务处理如下:   购入低值易耗品时:   借:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品     贷:银行存款等   领用低值易耗品时,按低值易耗品全部价值将在库转为在用:   借:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品     贷:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品   在领用的同时,通过“——低值易耗品摊销”三级账户,摊销低值易耗品成本的50%:   借:管理费用等     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   低值易耗品报废时:将收回残料价值借记“库存材料”账户,贷记“在用低值易耗品”明细账户。   借:原材料     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   同时将在用低值易耗品50%的价值扣除残料后借记有关成本费用,贷记“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”明细账。   将低值易耗品摊销完以后,“低值易耗品摊销”三级账的贷方发生额,与“在用低值易耗品”三级账的借方余额正好相等,然后将两个明细账户进行对冲:   借:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   经过上述对冲,已将两个明细账的余额全部冲平。   【例4-5】某房地产开发企业开发现场管理机构领用办公用具一批,价值5000元,采用五五摊销法摊销。   ①领用时,将在库低值易耗品转为在用。   借:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品    5000     贷:周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品    5000   领用的同时,通过“低值易耗品摊销”明细账摊销其价值的50%。   借:开发间接费用                  2500     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销    2500   ②一定时期后,该批低值易耗品已报废,收回残料价值300元。   残料入库时:   借:原材料                     300     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品    300   同时,将原低值易耗品价值的50%扣除残料价值后,进行摊销。   5000×50%-300=2200(元)   借:开发间接费用                 2200     贷:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   2200   ③将“低值易耗品摊销”与“在用低值易耗品”两个明细账户进行对冲。   借:周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   4700     贷:周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   4700   说明:考虑到房地产开发企业的周转材料主要是低值易耗品,所以也可以不设“周转材料”账户,而直接将“低值易耗品”设为一级账户,这样可以减少账户层次。 ...

    2015-04-21
  • 商业企业批发商品销售的业务程序

    1、本地商品销售的业务程序   企业批发商品销售业务程序与商品交接货方式和结算方式有很大的关系。一般来说,本地商品销售采用提货制或送货制,货款结算大多采用支票、委托收款结算方式。   采用提货制交接方式,一般由购货单位派采购员到供货单位去选购商品,由供货单位的业务部门填制统一规定的“专用发票”,如联次不够,可增开补充联或另开发货单作附件。除留下存根联备查外,其余各联交购货单位采购员办理结算货款和提货手续。供货单位财会部门在收到货款后,在“发票联”上加盖收款戳记,留下“记账联”,其余联次退还给购货单位采购员到指定的仓库提货。   若企业在本地出售商品采用送货制方式,一般有两种作法:一种是购货方先付货款,然后由供方将商品送到购货方;另一种是根据供货合同,供方先将商品送至购货方,经购货单位验收后,支付货款。采用第一种作法,其业务程序与提货制商品销售的业务程序基本相同,其中送货运费根据合同或由供货方负担,或由供货方定期向购货方结算。采用第二种作法,一般要有一个送货验收的过程,其业务程序是:由供货单位业务部门根据购销合同或要货单,填制“专用发票”,留下存根联备查,其余各联交储运部门向仓库提货送往购货单位,将发票联、税款抵扣联交购货单位凭以验收商品、结算货款。当购货方验收商品后,由送货人员将对方验收凭证带回,连同记账联转财会部门。货款由财会部门办理托收,或由购货方通过银行转来。   2、异地商品销售的业务程序   异地销售一般采用发货制,货款结算大多采用托收承付、委托收款结算方式。采用发货制交接方式,一般由供货单位的业务部门填制“专用发票”,留下存根联备查,其余各联交储运部门向仓库提货,并办理商品发运手续。商品发运时,储运部门将发票联、税款抵扣联和记账联连同商品发运证明、垫付运杂费清单,一并送交财会部门。财会部门审核无误后留下记账联,其余凭证据以向开户银行办理托收货款手续。财会部门根据托收凭证回单联和记账联进行账务处理。 ...

    2015-04-21
  • 物业管理企业的成本控制

    物业管理企业是微利企业,这是不争的事实,目前我国大多数物业管理企业尚处于亏损状态。面对现实,物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外,控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。   1.物业企业成本的特点   物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点:   (1)点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安、进行消防检查,保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小区会所、经营公共设施等。因此,在物业管理企业,每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。   (2)面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展,为了取得规模效益,总是不断地争地盘、抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广。   (3)线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成较长的成本监控线。   (4)管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点,导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一,不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大,导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)。因此,物业管理企业的成本管理难。   2.物业成本控制内容   物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期,其发展前景是相当广阔的,面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期,物业管理公司一定要把握时机,在发展的同时,抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程,企业要做到事前有目标,事中有控制,事后有考核,同时还要根据现代企业管理制度的要求,树立全新的成本管理理念,明晰物业管理企业产权,保证物业管理资产的独立运作,让物业管理企业真正的成为市场主体,独立运作,实现自我发展。物业管理企业的成本构成主要包括: 员工的薪酬成本、房屋设备的维修保养费用、能源消耗费、行政费用以及其它各种管理费用,因此物业成本控制内容如下:   (1)加强人力资源成本的控制   知识经济的勃兴使人力成为经济发展的主要因素,这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知,写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时,对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业,高年龄,低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大,文化程度低,但技术熟练的员工?还是需要年纪轻,文化程度高的员工?“战略成本”给我们的答案是:前者可以使企业在短期内降低人工成本,而后者则可以为企业获得长期的成本优势。具体的决策,应根据各企业状况的不同作出具体选择。   物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资,包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门,科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程有90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜,部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费,不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。   (2)发挥规模优势控制成本   中小物管企业在激烈的市场竞争中,只有本着努力做强做大企业的目标出发,才能在市场中立稳脚根,得以持续发展,实现低成本扩张。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理,实现管理人员的共享,从而大大降低成本。   要实现企业的低成本扩张,要做到以下两方面:   一方面要科学、合理地制定管理处的用人编制。物业管理公司可以根据公司管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗,对于有些技术含量不高的工作岗位,可以实行一人多岗,既有利于工作开展,又可以减少人员定编。比如,把小区内勤的工作岗位设在管理处的服务中心,这样不仅可以负责管理处内部业主档案和财务收支管理、公司往来文件处理,还可以负责业主接待工作,因为其对业主档案的熟悉度较高,所以在处理业主投诉问题时可以实行人性化管理,减少矛盾冲突。严格地控制人力资源成本,是物业管理公司降低成本提高效益的主要途径。   另一方面可通过科技手段来降低人工成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理,管理层次低,智能化水平低,基本处于简单的手工操作阶段,需要耗费大量的人力、物力,因此应用现代化的手段,增加物业管理的科技含量,提高物业管理质量。如在道口增设电脑自动收费系统;在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施,既安全可靠,又能减少保安员岗位,降低人力资本的支出。   (3)能源消耗控制   在物业管理行业中应该加强节约意识,这里的节约指的是人力、物力的节约。物业管理公司要做好开源节流,在日常工作中要杜绝浪费和贪污,把好容易出问题的环节,如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生,更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电;充分挖掘公司内部的节约潜力,做到处处精打细算,增收节支,把浪费、损失消灭在事前,防患于未然;对一线员工进行培训,建立企业职工节约意识。   (4)加强维修保养费用控制   维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用,在物业管理公司的成本中占很大比重。若在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出,维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此,在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算,同时建立和完善维修费用审批制度。   ①签订定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同,不但服务质量可得到保证,还可得到价格上的优惠。   ②采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标,通过维修单位提供的服务、价格的比较,挑选出合适的单位来为公司服务,尽量把费用控制到最好的水平。   ③把握好维修时间。平时注意小修理,别让机器超负荷运转后才修理。   ④做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息,才有办法决定是自修还是外修。比如,对于小修、中修工程,可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。   (5)加强成本考核,建立激励约束机制   物业管理企业对各管理处的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则,按规定对各管理处进行考核,敢于动真碰硬,才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性,这是调动管理人员的积极性,完成目标成本的保证。为保证全年目标成本的实现,财务部对各管理处实行定期考核,同时各管理处对职工个人实行定期考核,并通过成本管理责任制考核,使各管理处的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各管理处领导的考核任免同加强成本管理结合起来,充分发挥机制的约束和激励作用,从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。 ...

    2015-04-20
  • 医院强化管理会计的措施

    目前,管理会计在我国医院财务管理中没有得到应有的重视,许多医院对管理会计的内容和其对医院财务管理的作用知之甚少。在我国正在推行医疗卫生制度改革的背景下,加强管理会计在我国医院财务管理中的运用,对增强医院的市场竞争意识和创新意识,有效降低医院运行成本,促进我国医院优质、高效发展,有着重要的现实意义。加强管理会计在医院财务管理中的运用,是医院在市场经济条件下,加强医院财务管理的一种全新管理思路。重视管理会计在医院财务管理中的作用,对提高我国医院的财务管理水平有着重要作用。   现代会计有财务会计与管理会计之分,两者既有区别也有联系。在目的上,管理会计主要是为了满足医院的内部管理需要;在内容上,管理会计既规划未来又控制现在、评价过去,特别是规划未来,即对经济效益进行预测;在核算对象上,管理会计既可以把各个科室或责任中心作为核算对象,又可以把成本控制等管理环节作为核算对象;在核算方法上,管理会计既可以采用会计核算方法,也可以用数学、统计方法以及数理统计方法进行核算;在核算要求上,管理会计不需要数据的准确,计算出的数值只要能反映问题就可。总之,管理会计有别于财务会计,在医院的财务管理中起着不同于财务会计的重要作用。   现代管理学认为,管理的重心在经营,经营的重心在决策。医院要为其发展制定短期经营决策和长期投资决策,管理会计中的决策会计则可以满足医院管理决策的需要。因为管理会计并不仅仅只为医院财务管理提供信息,而还要对医院财务部门所掌握的大量会计信息进行计量、加工,并通过一系列决策理论和方法的适当运用,对现实经济技术条件下的不同备选方案的预期效果进行分析评价后,提供决策咨询意见,从而减少决策失误。如借助货币时间价值理论、净现值、内含报酬率等方法,对医疗仪器设备购建与更新、产品开发、外资利用、技术引进等方面的可行性方案进行经济评价。如借助管理会计中的本、量、利关系分析,及变动成本计算法、盈亏平衡分析法、边际贡献法开展定量分析,以患者为中心,做好全成本核算管理,实现对医院经营活动的科学规划和严格控制,充分合理利用各种技术设备,引进行为科学的激励理论调动员工降低成本消耗的积极性和创造性,提高疾病诊断治愈率,不断增加效益。如医院可通过成本与业务量相互依存关系的分析及成本预测,确定未来一定期间经营某种服务产品的最佳成本结构和最低成本发生额。   在目前的形势下,医院强化管理会计的运用,有着现实必要性。重视并充分运用管理会计,对我国医院的发展有着重要的意义。因此,一定要采取措施,加大管理会计的运用力度。具体而言:   一是建立医院运用管理会计的组织框架。在财务管理模式上,应改变传统的以财务会计主体的财务管理模式,实现由计划经济体制下“报账型模式”向市场经济体制下“经营管理型模式”的转变,建立管理会计与财务会计并行的财务管理模式,并运用管理会计学的原理和方法拓展传统财务管理的内涵,如进行医疗业务成本量利分析、开展风险管理、存货控制等;同时应建立现代医院管理会计的组织形式。由于我国传统的财务管理体系没有将管理会计纳入其中,因此,要采取逐步引入,持续提高,最终有机融合的科学发展过程将管理会计融入其中。此外,还应建立独立于财务部门的审计部门,并在制度上和组织体系上保证内部审计人员能够独立开展工作,监督医院的经济活动。   二是营造医院管理会计发展的良好环境。长期以来,事业单位一直靠行业优势维持运转,人员由政府安排,主要资金由财政部门解决,有困难找政府。随着外部环境的变化,建立一个合理的经济运行机制,营造良好的发展环境,成为我国医院建立管理制度必须解决的问题。   三是建立医院管理会计体系。我国于1998年颁布实施的医院财务制度和会计制度,是我国医院财务会计的重大改革,顺应了我国卫生事业改革的发展方向。同时,医院财务会计制度的实施也为医院运用现代管理会计,加强医院经营管理奠定了良好的基础条件,是医院实现集约型经营管理的基本保证。因此,我国医院应逐步建立财务会计与管理会计并轨并连网运行的管理模式。《医院管理会计学》的出版,标志着我国医院管理学科的初步创立。本书参照企业管理会计的方法,将医院管理企业化,从医院管理的定义、会计假设、会计对象、会计目标、会计职能、特点与原则加以了阐述;建立了成本状态与分类、收支平衡分析、变动成本法、标准成本法等基本概念和方法体系;对医院管理经营决策、投资决策、预算控制、存货控制、责任会计等进行了论述,并还介绍了国外应用服务量单位的理论与绩效评价等有关内容。随着经济全球化、信息化浪潮的推动,医学科技的迅猛发展,现代医院管理学必将在医院的经营管理中得到广泛、深入地推广与应用。作为全新的学科,其理论与方法体系将不断得到完善、丰富和发展。   四是建立责任会计制度。医院可通过建立责任会计提高医院的管理水平,如建立责任会计制度,分级进行经济核算,责任会计负责全院各科室的责任经济核算,并直接对总会计师或财务科长负责,其主要职责有编制责任预算和进行日常记录、核算及编制责任报告等。要以责任预算和业绩分析为工作重点,建立科室管理员制度,科室管理员为科室核算责任人,直接对科室主任负责,这样就形成了一个完整的核算网络和成本控制网络,为医院预算决策奠定了坚实的基础。...

    2015-04-20
  • 房地产开发企业特殊销售业务会计核算总结

    (一)分期收款开发产品的核算   房地产开发企业为了促进销售,可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的,应在土地和商品房移交给买主后,将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户,并要按合同规定的收款时间分次确认收入,在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。   【例8-5】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米,实际成本180万元,每平方米售价2000元,销售合同约定240万元,采用分期收款方式销售,价款三次付清,1月5日付80万元,6月5日付80万元,11月5日付80万元。相关会计分录如下:   1.1月5日,公司将商品房移交给买方时,将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下:   借:发出开发产品         1 800 000     贷:开发产品——房屋       1 800 000   2.1月5日,根据销售合同规定,收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下:   借:银行存款            800 000     贷:主营业务收入——商品房销售收入 800 000   同时按相应的比例,结转商品房成本:   应结转的成本为:1800000÷3=600000(元)   作会计分录如下:   借:主营业务成本——商品房销售成本 600 000     贷:发出开发产品          600 000   3.6月5日,按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证,编制会计分录如下:   借:银行存款            800 000     贷:主营业务收入——商品房销售收入 800 000   同时按比例结转商品房成本,分录如下:   借:主营业务成本——商品房销售成本 600 000     贷:发出开发产品          600 000   4.11月5日,按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元,但款项尚未收到。根据有关凭证,编制会计分录如下:   借:应收账款            800 000     贷:主营业务收入——商品房销售收入 800 000   同时结转营业成本60万元,会计分录如下:   借:主营业务成本——商品房销售成本 600 000     贷:发出开发产品          600 000   5.11月10日收到最后一期房款80万元,作如下会计分录:   借:银行存款           800 000     贷:应收账款            800 000   (二)销售退回和折让的核算   房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后,由于开发产品质量等不符合购销合同的规定,买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。   销售折让是销售开发产品以后,由于开发产品的质量等原因,买方要求在价格上给予减让的事项。   在发生销售退回和销售折让的情况下,应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少,相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.   【例8-6】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套,每套建筑面积70平米,共350平方米。商品房实际成本每平米1400元,买卖双方签订的销售合同规定,每平方米售价2000元,共计700 000元,购买单位先支付30%的购房定金,其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后,其中1套出现严重质量问题,甲单位要求退货,其余4套也存在不同程度的质量问题,甲单位提出要求折让。经双方协商同意后,1套作为退回处理,其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下:   1.收到购房定金时:   借:银行存款           210 000     贷:预收账款——甲单位      210 000   2.交付商品房确认收入时:   借:应收账款——甲单位      490000   预收账款——甲单位      210000     贷:主营业务收入——商品房销售收入 700000   同时结转商品房销售成本:   5套商品房实际成本为:1400×350=490 000(元)   借:主营业务成本——商品房销售成本  490 000     贷:开发产品——房屋         490 000   3.发生销售退回和折让时:   退回的1套商品房价款为70×2000=140000(元)   其余4套销售折让金额为:70×4×2000×5%=28000(元)   销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下:   借:主营业务收入——商品房销售收入   168 000     贷:应收账款——甲单位         168 000   同时收回1套商品房,冲减销售成本:   1套商品房实际成本为:1400×70=98000(元)   借:开发产品——房屋           98000     贷:主营业务成本——商品房销售成本    98000   (注:因为销售收入的减少,当期相关税费也自然减少,所以,如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费,所以对税费不需单独进行账务处理)。 ...

    2015-04-16
  • 商品流通企业的帐如何处理

    1.现金日记账及银行存款日记账   商品流通企业的现金日记账及银行存款日记账的建立方法与工业企业是相同的。   2.总分类账簿   商品流通企业的总分类账除了要设置工业企业日常总分类账簿之外,还要设置“在途物资”、“库存商品”、“商品进销差价”这三个商品流通企业必须使用的总账账簿。如果经常委托他人代销商品或为他人代销商品,还需设置“委托代销商品”、“受托代销商品款”、“受托代销商品”账簿。另外可根据企业业务量大小和业务需要增删需设置的总账账簿。   3.明细分类账的设置   根据增设的总账账簿,我们还应增设相关明细账簿,如“在途物资”明细账,可按客户名称设置;“库存商品”明细账,反映商品的手法结存情况,可按商品的种类、名称、规格和存放地点设置,要求采用数量金额核算法。在按实际成本计算已销商品成本时,库存商品的发出可按个别计价法(分批实际成本计价)、加权平均法、移动加权平均法、先进先出法、进销差价和毛利法。如果企业是商品零售企业,还需设置“商品进销差价”明细账,该账户因是“库存商品”的调整账户,所以它的明细账的设置口径应与“库存商品”明细账一致。“经营费用”作为反映商品流转整个经营环节所发生的各种费用,应按费用的种类,如运输费、装卸费、整理费、广告费等分类反映。   “主营业务收入”、“主营业务成本”明细账可以按商品的种类、名称、规格或不同的销售部门设置。商品流通企业明细账的设置,除了上述明细账外,其余与工业企业明细账的设置相同。   4.其它问题   因商品流通企业存在较之服务业不同的成本计算问题,所以为了便于成本计算需要外购或自制许多计算用表格,所以在建账时也要有所准备,否则到月末结账时会手忙脚乱,如已销商品进销差价计算表、商品盘存汇总表、毛利率计算表等。...

    2015-04-16
    131条记录
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