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新旧对比!企业改制重组有关土地增值税政策延续及最新变化

5月16号,财政部和税务总局下发财税〔2018〕57 号《于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》,将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策。

一、什么是土地增值税

很多财会人员在实际业务中并未解除过土地增值税,首先我们先了解一下什么是土地增值税?

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超率累进税率。

二、企业改制重组中土地增值税政策情况

企业改制重组过程中增值税政策可以追溯到2015年2月份财政部发布的财税〔2015〕5号文《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》,该文件中规定自2015年1月1日至2017年12月31日,对企业改制重组过程中的土地增值税有关政策进行了明确。

财税〔2015〕5号文是财政部、税务总局贯彻贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(国发〔2014〕14号)第四条落实和完善财税政策中第(七)项“完善企业所得税、土地增值税政策“的具体举措。也是土地增值税自2010年5月19日国税函[2010]220号以来最重要的实质性操作文件。

但2017年12月31日财税〔2015〕5号文到期后,有关部门迟迟未发布相应的延期执行文件,本次财税〔2018〕57 号文的发布是对原有政策的进一步延续,在相关各界中产生了重要影响。

下面是本次发布的文件内容,以及对应2015版文件的一些表述上的不同之处:

(一)整体改制

按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。

在2015版文件中,免征的对象是如下表述的:“对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。”

(二)合并且原主体存续

按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。

在2015版文件中,本条款的表述为:“对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。”,新版本中直接表述为“房地产”。

(三)企业分设

按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

在2015版文件中,本条款后半部分的表述为:“对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。”

(四)单位、个人以房地产入股投资

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

在2015版文件中,本条款后半部分的表述为:“对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。”

(五)政策的适用

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

在2015版文件中,同样规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”,新版政策中表述更加明确为“任意一方”。

(六)价格问题

1、企业改制重组后再转让国有土地使用权价款确定

企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

2、评估价格

企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

办理纳税申报时,企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的评估价格的,不得扣除。

有关价格问题,2018版文件与2015版文件规定一致,没有变化。

(七)提交的证件资料

企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交:

1、房地产转移双方营业执照

2、改制重组协议或等效文件

3、相关房地产权属和价值证明

4、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。

在2018版文件中,对企业应提交的证件资料进行了细化,增加了营业执照等证照内容,在原2015版文件中仅规定“企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的,应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。”。

(八)部分名词界定

1、不改变原企业投资主体、投资主体相同

本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动;

2、投资主体存续

是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

这一条在2015版文件中并没有出现,是2018版文件新增的内容。有助于政策执行过程中的业务界定。

(九)执行期限

本次政策延续的执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

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