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详解等额本息和等额本金贷款的区别与选择

在当前高房价的背景下,由于暂时的资金不足或者房价过高,很多人都会选择用贷款的形式去买房,早早就带上了“房奴”的标签。当前我国房地产市场主要有公积金贷款和商业贷款两种贷款形式,在还款方式中主要有等额本金和等额本息两种方式。面对漫长的还款期,我们选择哪种还款方式最有利呢?

等额本息与等额本金的含义

等额本息,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),每个月还款的本金依次递增,利息递减。

等额本金,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,每个月还款本金一样,利息递减,也就是第一个月月还款总额最高,以后依次递减。

计算方式

等额本息计算公式:

每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷[(1+月利率)^还款月数-1]

注:a^b表示a的b次方。

在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。

等额本金计算公式:

每月还款金额= (贷款本金 / 还款月数)+(本金 -已归还本金累计额)×每月利率

在等额本金法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少。

优缺点

等额本息还款法优点在于每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。而其缺点在于由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较等额本金还款法高,而且贷款期限越长,利息相差越大。

等额本金还款法优点在于会随着还款次数的增多,还债压力会日趋减弱,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。但其缺点在于等额本金还款法在贷款初期月还款额大,还款压力大。

如何选择?

如果购房者手头资金不足,考虑到经济压力和准备提前还款,或者所能承受到的月供不是很多,等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族,年轻人。

如果目前收入较高而未来收入不确定,或者有计划提前还款,以及购房主要是用于投资,业主追求利润最大化,在资金充足,贷款无压力的情况下,选择等额本金法是一个不错的选择,会比等额本息少还一大笔利息。

总之,买房是大事,选择什么样的还款方式没有固定的说法,根据各自的需求而定,买房之前这些问题要提前规划好。

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