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房产税常见涉税误区分析

房产税简介

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献,并有利于加强房产管理。

对房屋征税,中国自古有之。周朝的“廛布”,唐朝的间架税,清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都是对房屋征税。

房产税试点情况

2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点会从个别城市开始。

2011年1月28日,上海重庆开始房产税试点改革,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。

房产税关乎到我们每个人的切身利益,而且近年来全面开征房产税的呼声日益高涨,也许很快无论是财务人员还是非财务人员都会在买房卖房和租房过程中涉及房产税问题。

当前,房产税还属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;并且其征收范围限于城镇的经营性房屋;在计税方式上,按照区别房屋的经营使用方式进行征税,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。

在当前房产税政策下,我们应该着重关注并区分辨认以下几个涉税点:

01租赁期间免收租金应如何缴纳房产税?

ABC公司将自有房产一套出租给Y公司使用,租赁合同约定给予Y公司一年的免租期,免租期自2017年1月1日起至12月31日止,免租期结束后,Y公司正常向ABC公司支付租金。因房产已经对外出租,ABC公司在2017年未进行房产税纳税申报。

风险分析:

ABC公司认为在免租期内并未收取租金,并且认为房产已经对外出租,纳税义务人应该是承租方Y公司,因此并未进行房产税纳税申报。

政策及解析:

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税﹝2010﹞121号)第二条规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此,作为房产出租方如果约定了免租期的,应该在免租期内以房产所有权人的身份按照房产原值进行正常纳税申报,计算缴纳房产税。

02房地产开发企业未售出的商品房、样板房是否需要缴纳房产税?

ABC公司是一家大型房地产开发企业,截止到2017年1月公司开发的某大型项目尚有部分未售出。该栋商品楼在2016年5月已经完全竣工,各项手续齐全。ABC公司将其中5套商品房装修后作为样板间供购房者参观使用,同时将2间商品房分别做为办公用房和员工宿舍供现场工作人员使用。

风险分析:

ABC公司财务人员考虑到上述所使用的房产均是其以供对外出售的存货产品,因此并未缴纳房产税。

政策及解析:

根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发﹝2003﹞89号)规定:“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税。对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”也就是说,如果房地产开发企业将未售出的商品房用作出租、办公或者其他自用形式,依然会产生房产税的纳税义务,需要缴纳相应的房产税。

03租金收入一次性收取、跨年度应如何缴纳房产税?

ABC公司出租房产给Y公司,租赁期为2017年1月至2020年12月,租金为每月5万元,租赁协议约定在协议签订之日起5个工作日内,Y公司应当将协议约定的3年租金共计计180万元一次性支付给ABC公司。Y公司按照协议约定时间支付了上述款项。

风险分析:

ABC公司财务人员认为,此笔租金收入涉及3个纳税年度,房产税也应当按月缴纳,因此在每月进行了房产税纳税申报。

政策及解析:

根据《房产税暂行条例》第七条规定:“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

《房产税暂行条例》第三条规定:“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”

经了解,《房产税暂行条例》第七条所说的“房产税按年征收、分期缴纳”,很多地方在实际执行中主要是针对依照原值计算缴纳房产税的情况。另根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发﹝2003﹞89号)规定:“出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。也有多地据此对预收房产租金的情况,以其租赁期开始且实际收到款项的当天作为了纳税义务发生时间,将全部的预收租金收入作为计税依据。

因此,如果有预收租金情况的企业,应该及时与当地税务机关进行沟通,依据当地税务机关的具体执行和解读,进行纳税申报。

04基建工地的临时性房屋是否缴纳房产税?

ABC公司是一家施工企业,为进行某房产项目开发,在工地现场临时搭建板房等房产35间,供建设期间工人住宿、休息、餐饮等使用,至2017年6月30日该项目完工,ABC公司将搭建的临时房屋自2017年7月1日起转让给了建设方Y公司,Y公司作为临时办公用房使用。

风险分析:

Y公司受让房屋后,因为是工地的临时搭建房屋,认为不属于房产税纳税范围,并未进行房产税纳税申报。

政策及解析:

根据《财政部税务总局关于房地产税若干具体问题的解释和暂行规定》((1986)财税地字第8号)规定:“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚,材料棚,休息棚和办公室,食堂,茶炉房,汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。”

05有房产证才需要缴纳房产税吗?

ABC公司委托Y建筑公司办公楼一栋,2017年3月已办理完竣工决算并交付使用,2017年8月获得房产证。ABC公司2017年9月开始申报该办公楼的房产税;

风险分析:

ABC公司依据《房产税暂行条例》第二条:“房产税由产权所有人缴纳。”因此,认为只有获取了产权证明文件才是房产税的纳税义务人,才会产生纳税义务。

政策及解析:

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》((87)财税地字第003号)规定:“纳税人委托施工企业建筑的房屋,从办理验收手续的次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。”

部分地方法规也对此问题进行了明确,粤地税函﹝2004﹞719号规定:“明确房产税纳税义务发生时间为:凡是以房产原值为计税依据的,从取得产权或交付使用的次月起计征房产税;以租金收入为计税依据的,从取得租金收入当月起计征房产税。”

综合上述文件可以发现,取得房产证并不是成为纳税义务人的前提条件,按照实质重于形式原则,如果房产已经交付使用,即应当进行房产税纳税申报。

06土地使用权是否计入房产原值缴税?

ABC公司2017年以出让方式获得一块土地,支付土地出让金8000万元,该公司于同年在该土地上建设厂房,厂房造价总共为60000万元。ABC公司将8000万元土地成本计入“无形资产”,将60000万元计入到“固定资产”,并最终按照“固定资产”账面原值60000元缴纳了房产税。

风险分析:

房产税计算基数错误,仅按照“固定资产”账面原值缴纳房产税,而忽略了将“无形资产”也即土地的成本也应该计入到房产的账面原值中一并做为计算基础。

政策依据:

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税﹝2010﹞121号)第三条明确规定:“三、关于地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

如果不熟悉政策要求,不认真分析房产税会计和税收差异,只是机械的按照账簿中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税,没有将列示在“无形资产”等科目的土地成本纳入房产原值,从而形成涉税风险。

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