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房地产业周转房的核算

      周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用,产权归企业所有的各种房屋。包括:

  (1)在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋;

  (2)企业开发完成的商品房,在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分;

  (3)搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。

  为核算周转房的实际成本,企业应设置“1296周转房”总分类账户,并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。

  “在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本,借方登记增加的在用周转房实际成本,贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。

  “周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值,贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值,借方登记改变周转房用途,对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。

  1、周转房增加的核算

  企业应于周转房竣工验收或投入使用时,按其实际成本,借记“周转房——在用周转房”账户,贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。

  对于在用周转房,企业还应根据其具体使用情况,建立“周转房使用卡片”,按每一套周转房的栋号(或楼层、房间号)进行明细核算,详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况。

  2、周转房的摊销的核算

  周转房在周转使用过程中要发生损耗,其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的,因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中,只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。

  周转房摊销价值一般应按月计提,其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额,借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户,贷记“周转房——周转房摊销”账户。

  3、周转房修理的核算

  由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目,数额小的修理费,可直接计人有关的开发产品成本,数额较大的修理费,可先通过“待摊费用”核算,并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用途,将其作价对外销售,在销售前,企业往往对周转房进行恢复性修缮;所支付的修缮费用,与一般修理费一样,计入有关开发产品成本。

  4、周转房销售的核算

  企业将周转房改变用途,对外销售时,应视同商品房销售处理。取得销售收入时,借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“主营业务收入——商品房销售”账户;结转销售成本时,应按周转房摊余价值,借记“主营业务成本——商品房销售”账户,按累计已提摊销价值,借记“周转房——周转房摊销”账户,按周转房原始价值,贷记“周转房——在用周转房”账户。

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